¿Rentar o comprar casa? Calculadora del costo total

¿Cómo se usa esta calculadora para decidir si rentar o comprar casa?

Ingresa tu renta, la casa que comprarías y los datos del préstamo, y luego tus mejores cálculos de mantenimiento, valor de las casas, rendimiento de inversión y cuánto tiempo te quedarás. La calculadora compara la renta total con el costo neto de ser dueño durante ese periodo y te dice qué cuesta menos.

Consejos para cada dato:

• Renta y aumento de la renta: compárala con una renta parecida en tamaño y ubicación a la casa que comprarías.
• Precio, enganche, tasa y plazo: usa cotizaciones reales si las tienes; toma cualquier tasa como ejemplo.
• Impuesto, seguro y mantenimiento: usa cifras locales. Las casas más viejas suelen necesitar más mantenimiento.
• Cambio en el valor de la casa: prueba una cifra prudente y 0%. Este dato es el que más mueve el resultado.
• Rendimiento de inversión: lo que podría ganar tu enganche si siguieras rentando.
• Costos de compra y de venta: los costos de cierre al comprar, y las comisiones de agentes y costos de transferencia al vender.
• Años que piensas quedarte: el dato más importante. Las estancias cortas favorecen rentar.

¿Cómo se calcula la comparación?

Rentar es la suma de 12 meses de renta cada año, con la renta subiendo según tu aumento. Comprar es todo lo que pagas por ser dueño, más el rendimiento al que renunciaste con tu efectivo inicial, menos lo que recuperas al vender.

Renta total = renta × 12 por cada año, con la renta subiendo según tu aumento anual.

Costo neto de comprar = costos de compra + enganche + pagos de la hipoteca + impuesto a la propiedad, seguro y mantenimiento anuales + rendimiento de inversión perdido − ingreso de la venta.

• El pago de la hipoteca usa M = P × r(1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1) sobre el monto del préstamo.
• El impuesto y el mantenimiento se calculan cada año sobre el valor de la casa, que sube (o baja). El seguro se queda en la cantidad anual que ingresas.
• Ingreso de la venta = valor futuro × (1 − costos de venta) − saldo del préstamo que todavía debes.
• Rendimiento de inversión perdido = (enganche + costos de compra) × ((1 + rendimiento)^años − 1).

Si los dos totales están a menos de $1,000 de diferencia, el resultado es “más o menos lo mismo”.

Lo que queda fuera: el PMI, las cuotas de la HOA, el seguro de inquilino, los efectos en el impuesto sobre la renta y el rendimiento que un inquilino podría ganar con cualquier ahorro mensual. Cada uno de estos puede inclinar un resultado cerrado.

¿Cómo se ve un ejemplo con números?

Supongamos que la renta es de $2,200 al mes y sube 3% al año, y que la casa cuesta $400,000 con $40,000 de enganche a una tasa de ejemplo de 6.5%. En 7 años, la renta suma unos $202,289 y el costo neto de comprar es de unos $199,596, así que comprar sale unos $2,693 adelante.

Esa pequeña ventaja es frágil. Con 0% de aumento en el valor de la casa, rentar gana por unos $78,175. A una tasa de ejemplo de 7.5%, rentar gana por unos $22,717. Con una renta de $1,800 en lugar de $2,200, rentar gana por unos $34,087.

Lo que más importa es cuánto tiempo te quedas:

Estas cifras son hipotéticas y usan tasas de ejemplo. Para ver los promedios nacionales actuales, consulta la Primary Mortgage Market Survey semanal de Freddie Mac.

¿Qué significa tu resultado?

El veredicto te dice qué opción cuesta menos con tus supuestos, no cuál es segura. Las estancias cortas tienden a favorecer rentar, porque los costos de compra y de venta se reparten en menos años. Las estancias largas tienden a favorecer comprar, a medida que pagas el préstamo y, si los valores suben, acumulas valor líquido (equity).

Hay factores fuera de la calculadora que pueden cambiar la respuesta:

• Seguro hipotecario. Con menos de 20% de enganche en un préstamo convencional, la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB) señala que probablemente pagarás seguro hipotecario privado, lo que sube el costo de comprar.
• Impuestos. La deducción de intereses hipotecarios solo ayuda si detallas tus deducciones. La Publicación 936 del IRS la limita a los intereses de los primeros $750,000 de deuda de vivienda contraída después del 15 de diciembre de 2017.
• Acumulación de equity. La CFPB explica que los primeros pagos se van sobre todo a intereses, así que el equity crece despacio al principio.
• Mercados locales. Los impuestos a la propiedad, el seguro y la tendencia del valor de las casas cambian mucho según el estado y el condado.

¿Cuáles son los errores más comunes?

Estos son los supuestos que más distorsionan una comparación entre rentar y comprar:

• Comparar la renta solo con el pago de la hipoteca. Ser dueño también significa impuestos, seguro, reparaciones y costos de venta.
• Suponer que el valor de las casas siempre sube. Prueba 0% y una pequeña baja.
• Ignorar cuánto tiempo te quedarás. Un cambio de trabajo en tres años puede convertir un buen negocio en una pérdida.
• Olvidar el rendimiento perdido del enganche. El efectivo metido en una casa es efectivo que no está invertido en otra parte.
• Vaciar tus ahorros para comprar. La CFPB sugiere llevar la cuenta de tus gastos primero para saber qué pago puedes manejar.

¿A dónde ir después?

Para ver qué podrías comprar, usa la calculadora de cuánta casa puedes pagar. Para el costo mensual completo de ser dueño, incluido el PMI, usa la calculadora de hipoteca, y calcula el efectivo para el cierre con la calculadora de costos de cierre.

Para que te ayude a decidir, lee cuánto necesitas de enganche, cuánto son los costos de cierre y cómo construir crédito para comprar casa.