¿Puedo comprar casa con ITIN y sin número de Seguro Social?

Sí, se puede comprar casa con ITIN aunque no tengas número de Seguro Social. Lo que cambia es el tipo de préstamo. Los préstamos FHA exigen un número de Seguro Social válido, y los préstamos convencionales que se venden a Fannie Mae o Freddie Mac normalmente también lo piden. Por eso, la mayoría de las personas con ITIN usan un préstamo ITIN, que es una hipoteca non-QM.

Un préstamo ITIN funciona como cualquier hipoteca: pagas cada mes y la casa queda a tu nombre. La diferencia está en el costo. Suele pedir más enganche (pago inicial) y una tasa de interés más alta. Abajo te explicamos cómo funciona, qué documentos preparar y cómo comparar ofertas sin caer en errores comunes.

¿Qué es el ITIN y por qué importa para una hipoteca?

El ITIN es un número de 9 dígitos que el IRS da a personas que necesitan declarar impuestos federales pero no pueden obtener un número de Seguro Social. Sirve solo para impuestos. Para un prestamista, tus declaraciones con ITIN son una prueba valiosa de ingresos, pero el número no reemplaza al SSN en los programas federales.

Según la página del IRS sobre el ITIN, el ITIN se emite “para propósitos de impuestos federales solamente”. El IRS aclara que el ITIN no autoriza a trabajar legalmente en Estados Unidos, no cambia el estatus migratorio y no sirve como identificación fuera del sistema de impuestos. También indica que se puede solicitar sin importar el estatus migratorio.

Lo importante para tu compra es esto: si has presentado tus declaraciones de impuestos con ITIN durante varios años, ya tienes el documento que más pesa en una solicitud de hipoteca. Un historial de ingresos declarado y estable es la base de cualquier aprobación.

¿Por qué no puedo usar un préstamo FHA con ITIN?

Porque FHA exige un número de Seguro Social válido para cada prestatario. Además, desde 2025 HUD solo acepta a ciudadanos estadounidenses, residentes permanentes legales y ciudadanos de Micronesia, las Islas Marshall y Palau. Un comprador que solo tiene ITIN no cumple esos requisitos.

El Manual de FHA 4000.1 dice que cada prestatario debe presentar prueba de su SSN válido, y que el prestamista debe validarlo. Solo hay excepciones muy limitadas, como ciertos empleados de organismos internacionales o embajadas.

Además, la Carta Hipotecaria 2025-09 de HUD eliminó por completo la sección de residentes no permanentes. Se aplica a los préstamos con número de caso FHA asignado desde el 25 de mayo de 2025. La misma carta aclara que una tarjeta de Seguro Social no basta para probar estatus migratorio.

Préstamo	¿Con ITIN?	Nota
FHA	No	Cada prestatario necesita un SSN válido; desde el 25 de mayo de 2025 no aplica a residentes no permanentes
Convencional (Fannie Mae)	Normalmente no	Residentes no permanentes con SSN sí pueden calificar
Préstamo ITIN (non-QM)	Sí	Más enganche y tasas más altas; cada prestamista fija sus reglas

Fuente: HUD ML 2025-09; HUD Handbook 4000.1; Fannie Mae B2-2-02 (datos al 18 de octubre de 2026).

¿Y los préstamos convencionales de Fannie Mae o Freddie Mac?

Por lo general, tampoco son la vía para quien solo tiene ITIN. Fannie Mae compra préstamos a no ciudadanos que son residentes permanentes o no permanentes legales, y deja que el prestamista verifique la presencia legal. En la práctica, los prestamistas piden un SSN válido para estos préstamos.

La Guía de Venta de Fannie Mae (B2-2-02) dice que compra hipotecas de no ciudadanos que residen legalmente en el país “bajo los mismos términos” que para ciudadanos. No especifica los documentos exactos; esa decisión la toma el prestamista según cada caso.

Si tienes permiso de trabajo y número de Seguro Social, tu situación es otra: probablemente puedes pedir un préstamo convencional como cualquier otro comprador. Esta guía se enfoca en quienes solo tienen ITIN.

¿Qué es un préstamo ITIN y cómo funciona?

Un préstamo ITIN es una hipoteca non-QM: no sigue las reglas de Fannie Mae, Freddie Mac ni FHA, y el prestamista la guarda en su propia cartera en lugar de venderla. Por eso cada banco, cooperativa de crédito (credit union) o prestamista pone sus propias reglas de enganche, crédito y documentos.

Como no hay una regla federal única, las condiciones varían bastante. Estas son las diferencias más comunes frente a un préstamo tradicional:

Fuentes: IRS, Manual de FHA y Fannie Mae. Las condiciones de los préstamos ITIN son generales y cambian según el prestamista.

Las tasas del ejemplo son solo ilustrativas. Para ver los promedios nacionales actuales de préstamos tradicionales, consulta la encuesta semanal de Freddie Mac (PMMS) y espera que un préstamo ITIN cotice por encima.

¿Qué documentos me van a pedir?

Te pedirán prueba de identidad, de ingresos y del origen de tu enganche. Lo central son tus declaraciones de impuestos con ITIN, normalmente de los últimos dos años, más una identificación con foto y estados de cuenta bancarios. Cada prestamista tiene su lista, así que pídela por escrito al inicio.

Una lista típica incluye:

• Carta del IRS con tu ITIN (el aviso de asignación CP 565) y tu ITIN vigente.
• Declaraciones de impuestos federales de los últimos años, con todos sus anexos.
• Comprobantes de ingresos recientes: talones de pago, cartas de empleo o, si trabajas por tu cuenta, estados de cuenta del negocio.
• Identificación con foto vigente: pasaporte, matrícula consular u otra que el prestamista acepte.
• Estados de cuenta bancarios de dos a tres meses, para probar el enganche y las reservas.
• Pruebas de crédito no tradicional si no tienes historial: recibos de renta, luz, teléfono o seguro pagados a tiempo.

Si tu historial de crédito es corto, vale la pena trabajar en él antes de solicitar. En nuestra guía sobre cómo construir crédito para comprar casa explicamos qué productos ayudan y cuánto tiempo toma.

¿Cuánto dinero necesito para comprar con ITIN?

Necesitas el enganche, los costos de cierre y, muchas veces, unos meses de reservas. Como los préstamos ITIN suelen pedir más enganche que los programas de 3% o 3.5%, el dinero inicial es el mayor obstáculo. Planea con tiempo y guarda el ahorro en una cuenta bancaria a tu nombre.

Piensa en tres partidas:

1. Enganche: depende del prestamista y del precio de la casa. Nuestra guía sobre cuánto necesitas de enganche compara los montos por tipo de préstamo.
2. Costos de cierre (closing costs): tasación, seguro de título, impuestos y cargos del préstamo. Mira nuestra guía sobre los costos de cierre y quién los paga.
3. Reservas: dinero que queda en el banco después de cerrar, para emergencias y para mostrar al prestamista que puedes seguir pagando.

El dinero en efectivo guardado en casa es difícil de documentar. Deposítalo con tiempo y guarda los comprobantes. Si un familiar te regala parte del enganche, pregunta al prestamista cómo documentar ese regalo.

Ver los datos en una tabla

	Capital e intereses
Tasa de ejemplo 7%	$1,583
Tasa de ejemplo 8%	$1,746

Fuente: Cálculo de Mortgage Advice Daily (ejemplo) (datos al 18 de octubre de 2026). Ejemplo hipotético, no es una cotización

¿Cómo comparo ofertas de préstamos ITIN?

Pide un Loan Estimate a por lo menos tres prestamistas y compáralos línea por línea. Este formulario estándar de tres páginas muestra la tasa, el pago mensual, los costos de cierre y si hay multa por pago anticipado. Todos los prestamistas usan el mismo formato, así que la comparación es directa.

La CFPB explica que el prestamista debe entregarte el Loan Estimate dentro de los tres días hábiles después de recibir tu solicitud. No es una aprobación; muestra los términos que el prestamista espera ofrecer.

Al comparar, fíjate en:

• La tasa y el APR: el APR suma intereses y ciertos cargos, y facilita comparar el costo real.
• Si la tasa es fija o ajustable: una tasa ajustable puede subir después de unos años.
• Prepayment penalty: el Loan Estimate indica si cobran por pagar el préstamo antes de tiempo.
• Cargos del prestamista: origination fee, puntos y otros cargos de la sección A.

No pagues por “garantizar” tu aprobación. Desconfía de quien te pida dinero por adelantado para garantizar un préstamo, o que te pida firmar documentos en blanco o con datos falsos. Un prestamista legítimo te entrega un Loan Estimate antes de cobrarte casi cualquier cargo, salvo, por lo general, el reporte de crédito.

¿Qué hago ahora?

Empieza por ordenar tus documentos y tu dinero, y después compara. Un préstamo ITIN puede llevarte a tener casa propia, pero cuesta más, así que vale la pena prepararse bien antes de solicitar. Estos pasos te ayudan a llegar con un caso sólido:

1. Revisa tu ITIN y tus impuestos. Confirma que el ITIN está vigente y que presentaste tus declaraciones de los últimos años.
2. Fortalece tu crédito. Abre o usa productos que reporten a las agencias y paga todo a tiempo; si no tienes historial, junta recibos de renta y servicios.
3. Ahorra enganche, costos de cierre y reservas en una cuenta a tu nombre, con comprobantes de cada depósito grande.
4. Pide Loan Estimates a tres prestamistas o más el mismo día, y compara tasa, APR, cargos y multas por pago anticipado.
5. Busca una segunda opinión gratuita o de bajo costo con una agencia de asesoría de vivienda aprobada por HUD, y pregunta si ofrecen atención en español. Para dudas migratorias, habla con un abogado de inmigración.