Calculadora de costos de cierre

Esta calculadora de costos de cierre suma lo que probablemente pagarás al cierre, aparte de tu enganche. Divide el total en dos grupos: los cargos del préstamo y de la venta, y los gastos prepagados que cubren tus primeros intereses, el seguro y el escrow. Freddie Mac dice que los costos de cierre suelen ser de 2% a 5% del monto del préstamo, y esta herramienta muestra dónde podría quedar tu número.

Cómo usar esta calculadora

Empieza con el precio de la casa y el monto del préstamo, y luego baja por las líneas de cargos. Cada línea se puede editar, así que puedes cambiar un valor predeterminado por una cotización real.

• Precio y monto del préstamo. El título y el impuesto de transferencia se calculan sobre el precio. El cargo de originación y el interés prepagado se calculan sobre el préstamo.
• Tasa de interés. Usa una tasa de ejemplo. Solo afecta el interés prepagado.
• Líneas de cargos. Los valores predeterminados son de relleno, no promedios nacionales. Cuando tengas un Loan Estimate, copia sus números.
• Días de interés prepagado. Cuenta los días desde tu fecha de cierre hasta el fin de ese mes.
• Meses de escrow. Pregúntale a tu prestamista cuántos meses cobra para abrir la cuenta.

Cómo se calcula

El total es cargos más gastos prepagados. Cada línea usa un porcentaje simple o una cantidad fija en dólares, así que puedes seguir cada paso.

1. Originación = monto del préstamo × % de originación
2. Título y cierre = precio × % de título
3. Impuesto de transferencia = precio × % del impuesto de transferencia
4. Cargos del préstamo y de terceros = originación + tasación + título + impuesto de transferencia + registro + otros cargos
5. Interés prepagado = monto del préstamo × tasa ÷ 365 × días
6. Seguro prepagado = un año completo de seguro de vivienda
7. Depósito de escrow = (precio × tasa del impuesto ÷ 12 + seguro ÷ 12) × meses de escrow
8. Gastos prepagados = interés prepagado + seguro prepagado + depósito de escrow
9. Total = cargos del préstamo y de terceros + gastos prepagados

Lo que no incluye: tu enganche, los puntos de descuento, las primas de seguro hipotecario, los cargos de transferencia de la HOA y cualquier crédito del vendedor o del prestamista. Agrega a la línea de otros cargos los costos que te apliquen.

Ejemplo con números

La tabla muestra cómo un solo cambio mueve ese mismo ejemplo.

Qué significa tu resultado

Tu resultado es un presupuesto aproximado, no una cotización. Si queda entre 2% y 5% del préstamo, coincide con el rango general de Freddie Mac. Si queda muy fuera de ese rango, revisa primero las líneas del impuesto de transferencia y del título. Esas dos son las que más cambian según la ubicación.

Varias reglas pueden cambiar tu número real:

• Leyes y costumbres locales. Los impuestos de transferencia y quién los paga los fijan los estados y las localidades. Las prácticas de título y de cierre también cambian. En algunas zonas el cierre lo maneja un abogado.
• Tu programa de préstamo. Los préstamos FHA tienen una prima inicial de seguro hipotecario y los préstamos VA tienen un cargo de financiamiento (funding fee). Los dos normalmente se pueden financiar, pero si los pagas en efectivo, agrégalos aquí.
• Puntos y créditos. Pagar puntos sube los costos de cierre, mientras que los créditos del prestamista los bajan a cambio de una tasa más alta. La guía de la CFPB sobre el Loan Estimate muestra dónde aparece cada uno.
• El Closing Disclosure. Debes recibirlo al menos tres días hábiles antes del cierre. La CFPB sugiere compararlo línea por línea con tu Loan Estimate.

Errores comunes

• Comparar prestamistas solo por la tasa de interés en lugar del total de cargos de originación y puntos.
• Olvidar los gastos prepagados. Pueden sumar miles de dólares aunque los cargos del prestamista sean bajos.
• Suponer que cerrar a finales de mes hace más barato el préstamo. Baja el interés prepagado que pagas al cierre, no la tasa de interés ni el costo del préstamo con el tiempo.
• Ingresar todo el impuesto de transferencia cuando el vendedor paga parte o todo según tu contrato.
• Dejar fuera la prima de tu seguro de vivienda, que muchas veces se paga por el primer año antes del cierre o en el cierre.

Guías y herramientas relacionadas

Para ver a fondo cada cargo, lee cuánto son los costos de cierre y quién los paga. Si todavía estás juntando el dinero, mira cuánto necesitas de enganche.

Luego calcula tu pago mensual con la calculadora de hipoteca, prueba los puntos con la calculadora de puntos hipotecarios y marca tus fechas clave con el planificador de fechas de cierre.