Nên thuê hay mua nhà? Máy tính so sánh tổng chi phí

Cách dùng máy tính thuê hay mua nhà này

Nếu bạn đang phân vân nên thuê hay mua nhà, hãy nhập tiền thuê, căn nhà bạn sẽ mua và thông tin khoản vay, rồi ước đoán tốt nhất của bạn về chi phí bảo trì, giá trị nhà, tiền lời đầu tư và số năm sẽ ở. Máy tính so tổng tiền thuê với chi phí ròng của việc sở hữu nhà trong thời gian đó và cho biết phương án nào rẻ hơn.

Lưu ý cho từng ô:

• Tiền thuê và mức tăng: so với một căn thuê có diện tích và vị trí tương tự căn bạn sẽ mua.
• Giá nhà, tiền trả trước (down payment), lãi suất và thời hạn: dùng báo giá thật nếu có; coi mọi mức lãi suất là ví dụ.
• Thuế, bảo hiểm và bảo trì: dùng con số địa phương. Nhà cũ thường cần bảo trì nhiều hơn.
• Giá trị nhà thay đổi: thử một mức thận trọng và 0%. Ô này làm kết quả dao động nhiều nhất.
• Tiền lời đầu tư: số tiền trả trước có thể sinh lời bao nhiêu nếu bạn tiếp tục thuê.
• Chi phí mua và bán: chi phí đóng hồ sơ khi mua, và chi phí môi giới, chuyển nhượng khi bán.
• Số năm dự định ở: ô quan trọng nhất. Ở ngắn thường có lợi cho việc thuê.

Phép so sánh được tính như thế nào?

Thuê nhà là tổng 12 tháng tiền thuê mỗi năm, tăng theo mức tăng tiền thuê. Mua nhà là mọi khoản bạn trả để sở hữu, cộng tiền lời bạn bỏ lỡ trên số tiền mặt bỏ ra ban đầu, trừ đi số tiền nhận lại khi bán.

Tổng tiền thuê = tiền thuê × 12 cho mỗi năm, tiền thuê tăng theo mức tăng mỗi năm.

Chi phí ròng khi mua = chi phí mua + tiền trả trước + tiền góp + thuế nhà, bảo hiểm và bảo trì mỗi năm + tiền lời đầu tư bị mất − tiền thu về khi bán.

• Tiền góp dùng công thức M = P × r(1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1) trên số tiền vay.
• Thuế và bảo trì được tính mỗi năm theo giá trị căn nhà đang tăng (hoặc giảm). Bảo hiểm giữ nguyên mức năm bạn nhập.
• Tiền thu về khi bán = giá trị tương lai × (1 − chi phí bán) − số dư nợ còn lại.
• Tiền lời đầu tư bị mất = (tiền trả trước + chi phí mua) × ((1 + tiền lời)^số năm − 1).

Nếu hai con số tổng chênh nhau trong vòng $1,000, kết quả là “gần như ngang nhau”.

Những khoản không tính: PMI, phí HOA, bảo hiểm cho người thuê nhà, ảnh hưởng của thuế thu nhập và tiền lời người thuê có thể có từ khoản tiết kiệm hằng tháng. Mỗi yếu tố này đều có thể làm lệch một kết quả sát nút.

Ví dụ tính cụ thể trông như thế nào?

Giả sử tiền thuê là $2,200 mỗi tháng và tăng 3% mỗi năm, còn căn nhà giá $400,000 với $40,000 trả trước, lãi suất ví dụ 6.5%. Trong 7 năm, tổng tiền thuê khoảng $202,289 và chi phí ròng khi mua khoảng $199,596, nên mua nhà lợi hơn khoảng $2,693.

Lợi thế nhỏ đó rất mong manh. Nếu giá trị nhà tăng 0%, thuê lợi hơn khoảng $78,175. Ở lãi suất ví dụ 7.5%, thuê lợi hơn khoảng $22,717. Nếu tiền thuê là $1,800 thay vì $2,200, thuê lợi hơn khoảng $34,087.

Số năm bạn ở là yếu tố quan trọng nhất:

Các con số này là giả định và dùng lãi suất ví dụ. Để xem mức lãi suất trung bình toàn quốc hiện tại, hãy xem khảo sát Primary Mortgage Market Survey hằng tuần của Freddie Mac.

Kết quả có ý nghĩa gì?

Kết luận cho biết lựa chọn nào rẻ hơn theo các giả định của bạn, không phải lựa chọn nào chắc chắn rẻ hơn. Ở ngắn thường có lợi cho việc thuê, vì chi phí mua và bán được chia cho ít năm hơn. Ở lâu thường có lợi cho việc mua, khi bạn trả bớt nợ và, nếu giá nhà tăng, tích lũy được vốn sở hữu (equity).

Những yếu tố nằm ngoài máy tính có thể làm thay đổi câu trả lời:

• Bảo hiểm khoản vay. Khi trả trước dưới 20% với vay conventional, Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng (CFPB) lưu ý rằng bạn có thể phải trả bảo hiểm khoản vay tư nhân (PMI), làm chi phí mua tăng lên.
• Thuế. Khoản khấu trừ tiền lãi vay mua nhà chỉ có lợi nếu bạn khai khấu trừ từng mục. Ấn phẩm 936 của IRS giới hạn khoản này ở tiền lãi trên $750,000 đầu tiên của khoản nợ mua nhà vay sau ngày 15/12/2017.
• Tích lũy vốn sở hữu. CFPB giải thích rằng các kỳ góp đầu chủ yếu là tiền lãi, nên vốn sở hữu tăng chậm lúc đầu.
• Thị trường địa phương. Thuế nhà, bảo hiểm và xu hướng giá nhà khác nhau rất nhiều theo tiểu bang và quận.

Những lỗi thường gặp nhất là gì?

Đây là những giả định hay làm lệch phép so sánh thuê hay mua nhất:

• Chỉ so tiền thuê với tiền góp nhà. Sở hữu nhà còn có thuế, bảo hiểm, sửa chữa và chi phí bán.
• Giả định giá nhà luôn tăng. Hãy thử 0% và một mức giảm nhẹ.
• Bỏ qua số năm bạn sẽ ở. Chuyển việc sau ba năm có thể biến một món hời thành khoản lỗ.
• Quên tiền lời bị mất của tiền trả trước. Tiền nằm trong căn nhà là tiền không được đầu tư ở nơi khác.
• Dốc hết tiền để dành để mua. CFPB khuyên bạn nên theo dõi chi tiêu trước để biết mình trả nổi bao nhiêu mỗi tháng.

Bạn nên xem gì tiếp theo?

Để xem bạn có thể mua được nhà bao nhiêu, hãy dùng công cụ tính khả năng mua nhà. Để thấy toàn bộ chi phí hằng tháng khi sở hữu nhà, gồm cả PMI, hãy dùng máy tính vay mua nhà, và ước tính tiền mặt khi ký giấy với máy tính chi phí đóng hồ sơ.

Để có thêm thông tin giúp quyết định, hãy đọc mua nhà lần đầu cần bao nhiêu tiền trả trước và vay FHA là gì và ai nên chọn.