Calculadora de hipoteca: tu pago mensual completo

¿Cómo se usa esta calculadora de hipoteca?

Ingresa el precio, tu enganche, una tasa y un plazo, y luego agrega los impuestos locales, el seguro, las cuotas de la HOA y el PMI. La calculadora te da un solo número mensual y un desglose línea por línea, para que veas qué parte del pago está subiendo el costo.

Algunos consejos para cada dato:

• Precio de la casa y enganche: la diferencia es el monto de tu préstamo. Prueba el precio que buscas y otro un poco más bajo.
• Tasa de interés: usa la cotización del Loan Estimate de un prestamista si ya tienes una. Si no, toma la tasa como ejemplo y prueba varias.
• Tasa del impuesto a la propiedad: usa la tasa del condado donde estás buscando, no una cifra nacional.
• Seguro de vivienda: una cotización real es mejor que adivinar, sobre todo en zonas con riesgo de tormentas o incendios forestales.
• Tasa de PMI: solo importa si pones menos de 20% de enganche. Pregúntale a un prestamista qué tasa corresponde a tu puntaje de crédito.

¿Cómo se calcula el pago?

La calculadora suma cinco partes mensuales: el capital e intereses de la fórmula estándar del préstamo, una doceava parte del impuesto a la propiedad y del seguro anuales, el PMI cuando tu préstamo supera el 80% del precio, y las cuotas de la HOA.

El capital e intereses (principal and interest) usan la fórmula estándar de amortización:

M = P × r(1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1)

Aquí P es el monto del préstamo (precio menos enganche), r es la tasa anual dividida entre 12, y n es el número de pagos mensuales (plazo × 12).

Las otras partes:

• Impuesto a la propiedad = precio × tasa del impuesto ÷ 12.
• Seguro = prima anual ÷ 12.
• PMI = monto del préstamo × tasa de PMI ÷ 12, pero solo cuando la relación préstamo-valor (LTV) es mayor de 80%.
• HOA = las cuotas mensuales que ingresas.
• Interés total = pago de capital e intereses × número de pagos − monto del préstamo.

Lo que no incluye: costos de cierre, servicios públicos, mantenimiento, la prima inicial de FHA ni cambios futuros en impuestos o seguro. El PMI se muestra como una cantidad fija del primer año, aunque se puede quitar más adelante.

¿Cómo se ve un ejemplo con números?

Toma una casa de $400,000 con $40,000 de enganche, a una tasa de ejemplo de 6.5% y un préstamo a 30 años. Con una tasa de impuesto de 1.1%, $1,800 al año de seguro y una tasa de PMI de 0.5%, el pago completo es de unos $2,942 al mes.

Si cambias un solo dato, el resultado se mueve mucho. Con 20% de enganche ($80,000), el préstamo baja a $320,000, el PMI desaparece y el pago baja a unos $2,539. A un plazo de 15 años con 10% de enganche, el capital e intereses suben a unos $3,136 al mes, pero el interés total baja a unos $204,478.

La tasa pesa igual. Esta es la misma casa con el mismo enganche a tres tasas de ejemplo:

Estas tasas son solo ejemplos. La página muestra como referencia el promedio semanal más reciente de la Primary Mortgage Market Survey de Freddie Mac, pero tu tasa dependerá de tu crédito, el tipo de préstamo y el prestamista.

¿Qué significa tu resultado?

Tu resultado es la cantidad mensual que probablemente le pagarías al administrador de tu préstamo, sin contar servicios públicos ni mantenimiento. Compáralo con tu sueldo neto (lo que recibes después de impuestos), no solo con tu ingreso bruto, y asegúrate de que todavía te quede espacio para ahorrar.

Varias reglas pueden cambiar el número real:

• Las reglas del seguro hipotecario cambian según el préstamo. La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB) explica que el PMI protege al prestamista y que normalmente se necesita en préstamos convencionales con menos de 20% de enganche. Puedes pedir que lo cancelen al llegar al 80% del valor original, y por lo general termina automáticamente al 78%.
• Los préstamos FHA funcionan distinto. La Carta Hipotecaria 2023-05 de HUD fija una prima inicial de 1.75% y una prima anual de 0.50% a 0.55% en la mayoría de los préstamos a 30 años, muchas veces durante toda la vida del préstamo.
• Los impuestos y el seguro cambian. Las nuevas valuaciones y los aumentos de prima suben tu pago de escrow con el tiempo.
• La amortización cambia la mezcla. La CFPB señala que los primeros pagos se van sobre todo a intereses, y con el tiempo se va más al capital. En un préstamo de tasa fija, tu pago total no cambia.

¿Cuáles son los errores más comunes?

La mayoría de las sorpresas vienen de dejar fuera costos, no de la matemática del préstamo. Estos son los errores que más vemos:

• Usar solo capital e intereses. Los impuestos y el seguro pueden sumar cientos de dólares al mes.
• Usar una tasa de impuestos nacional. El impuesto a la propiedad cambia mucho según el estado y el condado.
• Olvidar las cuotas de la HOA. Los condominios y las comunidades planificadas suelen cobrarlas, y cuentan en lo que el prestamista aprueba.
• Dar por hecho la tasa anunciada. Las tasas anunciadas pueden suponer un crédito excelente, un enganche grande o puntos pagados.
• Ignorar el seguro hipotecario. Con menos de 20% de enganche, el PMI o las primas de FHA son parte del costo.

¿A dónde ir después?

Usa el resultado para fijar un rango de precios y luego compáralo con tus ingresos y tus ahorros. Nuestra calculadora de cuánta casa puedes pagar hace la cuenta al revés, y la tabla de amortización muestra cómo se divide cada pago entre capital e intereses. Para el efectivo del cierre, mira la calculadora de costos de cierre.

Para ver el panorama completo, lee cuánto necesitas de enganche, cuánto son los costos de cierre y cómo construir crédito para comprar casa.