Máy tính vay mua nhà: tiền góp hằng tháng
Ước tính toàn bộ tiền góp nhà hằng tháng, không chỉ phần khoản vay. Nhập giá nhà, tiền trả trước và lãi suất để thấy gốc, lãi, thuế, bảo hiểm, PMI và phí HOA gộp thành một con số.
Tóm tắt
Tiền góp ước tính mỗi tháng3.159 $
Tiền góp ước tính của bạn là 3.159 $ mỗi tháng, trong đó 2.493 $ là tiền gốc và lãi của khoản vay 360.000 $.
- Tiền gốc và lãi
- 2.493 $
- Số tiền vay
- 360.000 $
- Tổng tiền lãi cả khoản vay
- 537.324 $
- Ngày trả hết nợ
- tháng 10 năm 2056
- Ngày bỏ PMI
- tháng 11 năm 2036
Đang hiển thị ví dụ với số mặc định. Thay đổi bất kỳ ô nào để xem kết quả của riêng bạn. Ô lãi suất bắt đầu bằng mức trung bình toàn quốc của Cố định 30 năm (7,4%, tuần 15 tháng 10, 2026). Hãy dùng báo giá của riêng bạn để có kết quả sát hơn.
Chạy hoàn toàn trong trình duyệt của bạn. Không lưu và không gửi bất kỳ dữ liệu nào.
Chi tiết
- Thuế nhà (mỗi tháng)
- 367 $
- Bảo hiểm nhà (mỗi tháng)
- 150 $
- PMI (mỗi tháng)
- 150 $
- Phí HOA (mỗi tháng)
- 0 $
- Tỷ lệ khoản vay trên giá trị nhà (LTV)
- 90%
- Tổng PMI đã trả
- 18.000 $
- Tiền lãi tiết kiệm được
- 0 $
- Tiền lãi thực tế phải trả
- 537.324 $
- Tổng tiền trả suốt khoản vay (gồm thuế, bảo hiểm, HOA)
- 1.101.324 $
Biểu đồ
Chạm hoặc rê chuột lên biểu đồ để xem số liệu.
- Gốc và lãi 2.493 $
- Thuế nhà đất 367 $
- Bảo hiểm 150 $
- PMI 150 $
Xem dạng bảng
| Khoản phí | Số tiền |
|---|---|
| Gốc và lãi | 2.493 $ |
| Thuế nhà đất | 367 $ |
| Bảo hiểm | 150 $ |
| PMI | 150 $ |
- Tiền gốc
- Tiền lãi
Xem dạng bảng
| Năm | Tiền gốc | Tiền lãi |
|---|---|---|
| 2026 | 3.384 $ | 26.527 $ |
| 2027 | 3.643 $ | 26.268 $ |
| 2028 | 3.922 $ | 25.989 $ |
| 2029 | 4.222 $ | 25.688 $ |
| 2030 | 4.546 $ | 25.365 $ |
| 2031 | 4.894 $ | 25.017 $ |
| 2032 | 5.268 $ | 24.642 $ |
| 2033 | 5.672 $ | 24.239 $ |
| 2034 | 6.106 $ | 23.805 $ |
| 2035 | 6.573 $ | 23.337 $ |
| 2036 | 7.077 $ | 22.834 $ |
| 2037 | 7.618 $ | 22.292 $ |
| 2038 | 8.202 $ | 21.709 $ |
| 2039 | 8.830 $ | 21.081 $ |
| 2040 | 9.506 $ | 20.405 $ |
| 2041 | 10.233 $ | 19.677 $ |
| 2042 | 11.017 $ | 18.894 $ |
| 2043 | 11.860 $ | 18.050 $ |
| 2044 | 12.769 $ | 17.142 $ |
| 2045 | 13.746 $ | 16.165 $ |
| 2046 | 14.799 $ | 15.112 $ |
| 2047 | 15.932 $ | 13.979 $ |
| 2048 | 17.151 $ | 12.759 $ |
| 2049 | 18.464 $ | 11.446 $ |
| 2050 | 19.878 $ | 10.033 $ |
| 2051 | 21.400 $ | 8.511 $ |
| 2052 | 23.038 $ | 6.872 $ |
| 2053 | 24.802 $ | 5.108 $ |
| 2054 | 26.701 $ | 3.210 $ |
| 2055 | 28.746 $ | 1.165 $ |
Xem dạng bảng
| Năm | Dư nợ |
|---|---|
| 2026 | 356.616 $ |
| 2027 | 352.973 $ |
| 2028 | 349.051 $ |
| 2029 | 344.828 $ |
| 2030 | 340.283 $ |
| 2031 | 335.389 $ |
| 2032 | 330.121 $ |
| 2033 | 324.449 $ |
| 2034 | 318.343 $ |
| 2035 | 311.770 $ |
| 2036 | 304.693 $ |
| 2037 | 297.075 $ |
| 2038 | 288.873 $ |
| 2039 | 280.043 $ |
| 2040 | 270.538 $ |
| 2041 | 260.304 $ |
| 2042 | 249.287 $ |
| 2043 | 237.427 $ |
| 2044 | 224.658 $ |
| 2045 | 210.912 $ |
| 2046 | 196.113 $ |
| 2047 | 180.182 $ |
| 2048 | 163.030 $ |
| 2049 | 144.566 $ |
| 2050 | 124.688 $ |
| 2051 | 103.288 $ |
| 2052 | 80.249 $ |
| 2053 | 55.447 $ |
| 2054 | 28.746 $ |
| 2055 | 0 $ |
Lịch trả nợ
| Năm | Khoản trả | Tiền gốc | Trả thêm | Tiền lãi | PMI | Thuế, bảo hiểm và HOA | Tổng khoản trả | Dư nợ | Tiền lãi đến nay |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026 | 29.911 $ | 3.384 $ | 0 $ | 26.527 $ | 1.800 $ | 6.200 $ | 37.911 $ | 356.616 $ | 26.527 $ |
| 2027 | 29.911 $ | 3.643 $ | 0 $ | 26.268 $ | 1.800 $ | 6.200 $ | 37.911 $ | 352.973 $ | 52.794 $ |
| 2028 | 29.911 $ | 3.922 $ | 0 $ | 25.989 $ | 1.800 $ | 6.200 $ | 37.911 $ | 349.051 $ | 78.783 $ |
| 2029 | 29.911 $ | 4.222 $ | 0 $ | 25.688 $ | 1.800 $ | 6.200 $ | 37.911 $ | 344.828 $ | 104.472 $ |
| 2030 | 29.911 $ | 4.546 $ | 0 $ | 25.365 $ | 1.800 $ | 6.200 $ | 37.911 $ | 340.283 $ | 129.837 $ |
| 2031 | 29.911 $ | 4.894 $ | 0 $ | 25.017 $ | 1.800 $ | 6.200 $ | 37.911 $ | 335.389 $ | 154.854 $ |
| 2032 | 29.911 $ | 5.268 $ | 0 $ | 24.642 $ | 1.800 $ | 6.200 $ | 37.911 $ | 330.121 $ | 179.496 $ |
| 2033 | 29.911 $ | 5.672 $ | 0 $ | 24.239 $ | 1.800 $ | 6.200 $ | 37.911 $ | 324.449 $ | 203.736 $ |
| 2034 | 29.911 $ | 6.106 $ | 0 $ | 23.805 $ | 1.800 $ | 6.200 $ | 37.911 $ | 318.343 $ | 227.540 $ |
| 2035 | 29.911 $ | 6.573 $ | 0 $ | 23.337 $ | 1.800 $ | 6.200 $ | 37.911 $ | 311.770 $ | 250.878 $ |
| 2036 | 29.911 $ | 7.077 $ | 0 $ | 22.834 $ | 0 $ | 6.200 $ | 36.111 $ | 304.693 $ | 273.712 $ |
| 2037 | 29.911 $ | 7.618 $ | 0 $ | 22.292 $ | 0 $ | 6.200 $ | 36.111 $ | 297.075 $ | 296.004 $ |
| 2038 | 29.911 $ | 8.202 $ | 0 $ | 21.709 $ | 0 $ | 6.200 $ | 36.111 $ | 288.873 $ | 317.713 $ |
| 2039 | 29.911 $ | 8.830 $ | 0 $ | 21.081 $ | 0 $ | 6.200 $ | 36.111 $ | 280.043 $ | 338.795 $ |
| 2040 | 29.911 $ | 9.506 $ | 0 $ | 20.405 $ | 0 $ | 6.200 $ | 36.111 $ | 270.538 $ | 359.200 $ |
| 2041 | 29.911 $ | 10.233 $ | 0 $ | 19.677 $ | 0 $ | 6.200 $ | 36.111 $ | 260.304 $ | 378.877 $ |
| 2042 | 29.911 $ | 11.017 $ | 0 $ | 18.894 $ | 0 $ | 6.200 $ | 36.111 $ | 249.287 $ | 397.771 $ |
| 2043 | 29.911 $ | 11.860 $ | 0 $ | 18.050 $ | 0 $ | 6.200 $ | 36.111 $ | 237.427 $ | 415.821 $ |
| 2044 | 29.911 $ | 12.769 $ | 0 $ | 17.142 $ | 0 $ | 6.200 $ | 36.111 $ | 224.658 $ | 432.963 $ |
| 2045 | 29.911 $ | 13.746 $ | 0 $ | 16.165 $ | 0 $ | 6.200 $ | 36.111 $ | 210.912 $ | 449.128 $ |
| 2046 | 29.911 $ | 14.799 $ | 0 $ | 15.112 $ | 0 $ | 6.200 $ | 36.111 $ | 196.113 $ | 464.240 $ |
| 2047 | 29.911 $ | 15.932 $ | 0 $ | 13.979 $ | 0 $ | 6.200 $ | 36.111 $ | 180.182 $ | 478.220 $ |
| 2048 | 29.911 $ | 17.151 $ | 0 $ | 12.759 $ | 0 $ | 6.200 $ | 36.111 $ | 163.030 $ | 490.979 $ |
| 2049 | 29.911 $ | 18.464 $ | 0 $ | 11.446 $ | 0 $ | 6.200 $ | 36.111 $ | 144.566 $ | 502.425 $ |
| 2050 | 29.911 $ | 19.878 $ | 0 $ | 10.033 $ | 0 $ | 6.200 $ | 36.111 $ | 124.688 $ | 512.458 $ |
| 2051 | 29.911 $ | 21.400 $ | 0 $ | 8.511 $ | 0 $ | 6.200 $ | 36.111 $ | 103.288 $ | 520.969 $ |
| 2052 | 29.911 $ | 23.038 $ | 0 $ | 6.872 $ | 0 $ | 6.200 $ | 36.111 $ | 80.249 $ | 527.841 $ |
| 2053 | 29.911 $ | 24.802 $ | 0 $ | 5.108 $ | 0 $ | 6.200 $ | 36.111 $ | 55.447 $ | 532.950 $ |
| 2054 | 29.911 $ | 26.701 $ | 0 $ | 3.210 $ | 0 $ | 6.200 $ | 36.111 $ | 28.746 $ | 536.159 $ |
| 2055 | 29.911 $ | 28.746 $ | 0 $ | 1.165 $ | 0 $ | 6.200 $ | 36.111 $ | 0 $ | 537.324 $ |
| Tổng | 897.324 $ | 360.000 $ | 0 $ | 537.324 $ | 18.000 $ | 186.000 $ | 1.101.324 $ |
Số liệu được làm tròn đến đô la; các tổng dùng số chưa làm tròn.
So sánh các phương án
Số liệu của bạn đặt cạnh các phương án thường gặp. Mỗi cột tự tính lại khi bạn thay đổi biểu mẫu.
| Số liệu của bạn | Thời hạn 15 năm | Trả thêm $200 mỗi tháng | Trả hai tuần một lần | |
|---|---|---|---|---|
| Tiền góp ước tính mỗi tháng | 3.159 $ | 3.983 $ | 3.159 $ | 3.159 $ |
| Chênh lệch so với số liệu của bạn | — | +824 $ | 0 $ | 0 $ |
| Tiền lãi thực tế phải trả | 537.324 $ | 237.028 $ | 402.112 $ | 398.440 $ |
| Chênh lệch so với số liệu của bạn | — | −300.297 $ | −135.212 $ | −138.884 $ |
| Ngày trả hết nợ | tháng 10 năm 2056 | tháng 10 năm 2041 | tháng 6 năm 2050 | tháng 3 năm 2050 |
Cách sử dụng
- Nhập giá nhà và số tiền trả trước bạn dự định.
- Nhập lãi suất và chọn thời hạn vay.
- Thêm mức thuế nhà của quận và báo giá bảo hiểm nhà.
- Thêm phí HOA và phí PMI nếu có.
- Xem tổng tiền góp mỗi tháng và phần chi tiết bên dưới, rồi thử giá nhà hoặc tiền trả trước khác.
Cách dùng máy tính vay mua nhà này
Máy tính vay mua nhà này cho bạn biết tiền góp nhà hằng tháng đầy đủ. Hãy nhập giá nhà, tiền trả trước (down payment), lãi suất và thời hạn vay, rồi thêm thuế nhà, bảo hiểm, phí HOA và PMI ở địa phương. Kết quả là một con số hằng tháng kèm bảng chi tiết từng dòng, để bạn thấy phần nào đang đẩy chi phí lên.
Vài lưu ý cho từng ô:
- Giá nhà và tiền trả trước: phần chênh lệch là số tiền vay. Hãy thử giá nhà mục tiêu và một mức thấp hơn một chút.
- Lãi suất: dùng mức trên bảng ước tính khoản vay (Loan Estimate) nếu bạn đã có. Nếu chưa, hãy coi đó là lãi suất ví dụ và thử vài mức.
- Thuế nhà: dùng mức thuế của quận nơi bạn tìm nhà, không dùng con số trung bình toàn quốc.
- Bảo hiểm nhà: báo giá thật tốt hơn đoán, nhất là ở vùng hay có bão hoặc cháy rừng.
- Phí PMI: chỉ có ý nghĩa nếu bạn trả trước dưới 20%. Hãy hỏi bên cho vay mức nào hợp với điểm tín dụng của bạn.
Tiền góp được tính như thế nào?
Máy tính cộng năm phần mỗi tháng: tiền gốc và lãi theo công thức vay chuẩn, một phần mười hai thuế nhà và bảo hiểm mỗi năm, PMI khi khoản vay trên 80% giá nhà, và phí HOA.
Tiền gốc và lãi dùng công thức trả góp (amortization) chuẩn:
M = P × r(1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1)
Trong đó P là số tiền vay (giá nhà trừ tiền trả trước), r là lãi suất năm chia 12, và n là số kỳ góp hằng tháng (số năm × 12).
Các phần còn lại:
- Thuế nhà = giá nhà × mức thuế ÷ 12.
- Bảo hiểm = phí bảo hiểm mỗi năm ÷ 12.
- PMI = số tiền vay × phí PMI ÷ 12, chỉ khi tỷ lệ khoản vay trên giá trị nhà (LTV) trên 80%.
- HOA = phí hằng tháng bạn nhập.
- Tổng tiền lãi = tiền gốc và lãi mỗi tháng × số kỳ góp − số tiền vay.
Những khoản không tính: chi phí đóng hồ sơ (closing costs), điện nước, bảo trì, phí bảo hiểm trả trước của FHA, và thay đổi về thuế hay bảo hiểm sau này. PMI được hiển thị như một khoản cố định của năm đầu, dù sau này có thể hủy.
Ví dụ tính cụ thể trông như thế nào?
Lấy căn nhà $400,000, trả trước $40,000, lãi suất ví dụ 6.5%, vay 30 năm. Với thuế nhà 1.1%, bảo hiểm $1,800 mỗi năm và phí PMI 0.5%, tổng tiền góp khoảng $2,942 mỗi tháng.
Đổi một yếu tố là kết quả thay đổi nhiều. Nếu trả trước 20% ($80,000), khoản vay giảm còn $320,000, không còn PMI, và tiền góp giảm còn khoảng $2,539. Nếu vay 15 năm với 10% trả trước, tiền gốc và lãi tăng lên khoảng $3,136 mỗi tháng, nhưng tổng tiền lãi giảm còn khoảng $204,478.
Lãi suất cũng quan trọng không kém. Đây là cùng căn nhà và cùng tiền trả trước ở ba mức lãi suất ví dụ:
| Lãi suất ví dụ (30 năm) | Tiền gốc và lãi | Tổng tiền góp mỗi tháng | Tổng tiền lãi 30 năm |
|---|---|---|---|
| 5.5% | $2,044 | $2,711 | $375,855 |
| 6.5% | $2,275 | $2,942 | $459,160 |
| 7.5% | $2,517 | $3,184 | $546,182 |
Các mức lãi suất này chỉ là ví dụ. Trang có hiển thị mức trung bình mới nhất hằng tuần từ khảo sát Primary Mortgage Market Survey của Freddie Mac để tham khảo, nhưng lãi suất của bạn tùy vào tín dụng, loại vay và bên cho vay.
Kết quả của bạn có ý nghĩa gì?
Kết quả là số tiền bạn có thể sẽ trả cho công ty quản lý khoản vay mỗi tháng, chưa tính điện nước và bảo trì. Hãy so với lương thực nhận, không chỉ thu nhập trước thuế, và bảo đảm vẫn còn chỗ để để dành.
Một số quy định có thể làm con số thật thay đổi:
- Bảo hiểm khoản vay khác nhau theo loại vay. Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng (CFPB) giải thích rằng PMI bảo vệ bên cho vay và thường bắt buộc với vay conventional khi trả trước dưới 20%. Bạn có thể xin hủy PMI khi số dư còn 80% giá trị ban đầu, và PMI thường tự chấm dứt ở mức 78%.
- Vay FHA tính khác. Thông tư 2023-05 của HUD quy định phí bảo hiểm trả trước 1.75% và phí hằng năm từ 0.50% đến 0.55% cho phần lớn khoản vay 30 năm, thường kéo dài suốt thời hạn vay.
- Thuế và bảo hiểm thay đổi. Việc định giá lại nhà và phí bảo hiểm tăng sẽ làm khoản escrow tăng theo thời gian.
- Trả góp làm thay đổi tỷ lệ gốc và lãi. CFPB lưu ý rằng các kỳ góp đầu chủ yếu là tiền lãi, và về sau phần trả vào gốc tăng dần. Với khoản vay lãi suất cố định, tổng tiền góp vẫn giữ nguyên.
Những lỗi thường gặp nhất là gì?
Phần lớn bất ngờ đến từ việc bỏ sót chi phí, không phải từ phép tính khoản vay. Đây là những lỗi chúng tôi thấy nhiều nhất:
- Chỉ tính tiền gốc và lãi. Thuế và bảo hiểm có thể thêm vài trăm đô mỗi tháng.
- Dùng mức thuế trung bình toàn quốc. Thuế nhà khác nhau rất nhiều theo tiểu bang và quận.
- Quên phí HOA. Chung cư và khu dân cư quy hoạch thường thu phí này, và nó được tính vào mức bên cho vay duyệt.
- Tin vào lãi suất quảng cáo. Lãi suất quảng cáo có thể giả định tín dụng rất tốt, tiền trả trước lớn hoặc đã mua điểm (points).
- Bỏ qua bảo hiểm khoản vay. Khi trả trước dưới 20%, PMI hoặc phí bảo hiểm FHA là một phần chi phí.
Bạn nên xem gì tiếp theo?
Dùng kết quả để chọn khoảng giá nhà, rồi đối chiếu với thu nhập và tiền để dành. Máy tính khả năng mua nhà tính theo chiều ngược lại, còn bảng trả góp tiền nhà cho thấy mỗi kỳ góp chia ra gốc và lãi thế nào. Về tiền mặt cần khi ký giấy, xem máy tính chi phí đóng hồ sơ.
Để có cái nhìn tổng quát hơn, hãy đọc mua nhà lần đầu cần bao nhiêu tiền trả trước và vay FHA là gì và ai nên chọn.
Câu hỏi về máy tính này
PITI nghĩa là gì?
PITI là viết tắt của principal, interest, taxes và insurance, tức tiền gốc, tiền lãi, thuế nhà và bảo hiểm nhà. Bốn khoản này tạo nên phần lớn tiền góp nhà hằng tháng. Bảo hiểm khoản vay và phí HOA thường được cộng thêm, và máy tính này tính cả hai.
Vì sao tiền góp của tôi cao hơn số gốc và lãi bên cho vay báo?
Bên cho vay thường chỉ báo tiền gốc và lãi. Tiền góp thật thường còn gồm thuế nhà và bảo hiểm nhà trả qua tài khoản escrow, cộng PMI nếu bạn trả trước dưới 20%. Những khoản này có thể thêm vài trăm đô mỗi tháng.
Khi nào máy tính này cộng PMI?
Máy tính cộng PMI khi khoản vay lớn hơn 80% giá nhà, tức bạn trả trước dưới 20%. Cách tính là phí PMI bạn nhập nhân với số tiền vay, rồi chia 12. PMI thật tùy điểm tín dụng và tiền trả trước, nên hãy xin báo giá từ bên cho vay.
Máy tính này có dùng được cho vay FHA không?
Chỉ tương đối. Vay FHA thu phí bảo hiểm trả trước 1.75% và phí hằng năm thay cho PMI, và quy định về thời gian đóng phí cũng khác. Với FHA, hãy dùng ô PMI để ước chừng phí hằng năm, hoặc xem bài vay FHA là gì của chúng tôi.
Số tiền PMI ở đây có giảm theo thời gian không?
Không. Máy tính hiển thị PMI năm đầu như một khoản cố định mỗi tháng. Với phần lớn khoản vay conventional, bạn có thể xin hủy PMI khi số dư dự kiến còn 80% giá trị ban đầu, và PMI thường tự chấm dứt ở mức 78%.
Nên dùng mức thuế nhà nào?
Dùng mức thuế của quận hoặc thành phố nơi bạn định mua. Văn phòng thẩm định thuế (assessor) hoặc thu thuế của quận có công bố mức này. Mức thuế khác nhau nhiều giữa các tiểu bang, thậm chí giữa các thị trấn trong cùng một quận.
Vì sao tổng tiền lãi lớn như vậy?
Vì tiền lãi được tính trên số dư mỗi tháng trong nhiều năm. Với khoản vay 30 năm, phần lớn các kỳ góp đầu là tiền lãi. Thời hạn ngắn hơn, lãi suất thấp hơn hoặc trả thêm vào tiền gốc có thể giảm tổng tiền lãi rất nhiều.
Lãi suất trong máy tính có phải lãi suất hôm nay không?
Không. Hãy coi mọi mức lãi suất bạn nhập là ví dụ. Trang có hiển thị mức trung bình toàn quốc mới nhất hằng tuần của Freddie Mac để tham khảo, nhưng lãi suất của bạn tùy vào tín dụng, tiền trả trước, loại vay và bên cho vay.
Nguồn
- What is a Loan Estimate? (mở trong thẻ mới)Consumer Financial Protection Bureau · Đã kiểm tra
- What is an escrow or impound account? (mở trong thẻ mới)Consumer Financial Protection Bureau · Đã kiểm tra
- What is private mortgage insurance? (mở trong thẻ mới)Consumer Financial Protection Bureau · Đã kiểm tra
- When can I remove private mortgage insurance (PMI) from my loan? (mở trong thẻ mới)Consumer Financial Protection Bureau · Đã kiểm tra
- What is amortization and how could it affect my loan? (mở trong thẻ mới)Consumer Financial Protection Bureau · Đã kiểm tra
- Mortgagee Letter 2023-05: Reduction of FHA Annual Mortgage Insurance Premium Rates (mở trong thẻ mới)U.S. Department of Housing and Urban Development · Đã kiểm tra
- Mortgage Rates: Primary Mortgage Market Survey (mở trong thẻ mới)Freddie Mac · Đã kiểm tra
Công cụ này chỉ đưa ra ước tính để tham khảo, không phải đề nghị cho vay hay tư vấn tài chính. Con số, phí và quy định của bên cho vay có thể khác. Cách chúng tôi nghiên cứu · Tuyên bố miễn trừ