Calculadora de pagos extra a la hipoteca

Esta calculadora de pagos extra a la hipoteca muestra qué pasa cuando pagas más que tu pago requerido. Agrega una cantidad extra mensual, un pago único o las dos cosas. Ves cuánto interés total ahorras, cuántos meses antes termina el préstamo y tu interés total con y sin el dinero extra.

Cómo usar esta calculadora

Empieza con los datos básicos de tu préstamo y luego prueba distintas cantidades extra.

• Monto del préstamo, tasa y plazo. Para un préstamo nuevo, ingresa el monto original y el plazo completo. Para un préstamo que ya tienes desde hace años, ingresa el saldo de hoy y elige el plazo más cercano a los años que te quedan.
• Capital extra cada mes. Hasta las cantidades pequeñas ayudan. Prueba $50, $100 y $200 para comparar.
• Pago único y mes. Úsalo para un bono, un reembolso de impuestos o una herencia. El mes 12 significa que el pago único se hace junto con tu pago número 12.

Cómo se calcula

La herramienta arma dos tablas mes por mes y las compara.

1. Pago normal M = P × r(1+r)^n / ((1+r)^n − 1), con r como tasa mensual y n como número de pagos.
2. Cada mes, intereses = saldo × r.
3. Capital pagado = M − intereses + extra (+ pago único en el mes elegido).
4. El saldo baja según el capital pagado, hasta llegar a cero.
5. Intereses ahorrados = interés total de la tabla normal − interés total de la tabla más rápida.
6. Meses ahorrados = número normal de pagos − nuevo número de pagos.

Supuestos: una tasa fija, cada dólar extra aplicado al capital, ninguna multa por pago anticipado y ningún cambio en el pago requerido. No se incluyen los impuestos, el seguro ni el seguro hipotecario.

Ejemplo con números

El mismo préstamo con distintos pagos extra:

Qué significa tu resultado

Tu resultado muestra el ahorro garantizado de pagar por adelantado a la tasa de tu hipoteca. Mientras más temprano en el préstamo pagues extra, mayor es el efecto, porque los primeros saldos son los más altos. La CFPB señala que incluso $100 extra al mes podrían acortar un préstamo varios años.

Reglas que cambian la respuesta:

• Cómo aplica el dinero tu administrador del préstamo. La CFPB aconseja revisar si tu préstamo permite pagos extra y asegurarte de que vayan al capital y no a los intereses.
• Multas por pago anticipado. La CFPB dice que las multas solo aplican si aceptaste una al cierre, normalmente cuando liquidas todo el préstamo dentro de los primeros tres o cinco años. Los pagos extra pequeños al capital normalmente no la activan.
• PMI. Si los pagos extra llevan tu saldo al 80% del valor original de tu casa más pronto, la CFPB dice que puedes pedir que cancelen el PMI antes. Por ejemplo, en un préstamo de $380,000 sobre una casa de $400,000 a una tasa de ejemplo de 6.5%, $200 extra al mes mueven el punto del 80% de alrededor del mes 124 a alrededor del mes 87.
• Refinanciamiento. Freddie Mac señala que puedes poner el ahorro de un pago más bajo hacia el capital para terminar de pagar un préstamo antes.

Errores comunes

• Enviar dinero extra sin marcarlo como capital, de modo que podría tomarse como un pago adelantado en lugar de bajar tu saldo.
• Pagar por adelantado la hipoteca antes de tener un fondo de emergencia.
• Pagar extra a una hipoteca de tasa baja mientras cargas deuda de tarjeta de crédito con tasa alta.
• Esperar que baje tu pago requerido. Normalmente el préstamo solo termina antes.
• Olvidar revisar si hay una multa por pago anticipado antes de hacer un pago único grande.

Guías y herramientas relacionadas

Para ver cómo funciona y cuándo se cancela el seguro hipotecario, lee cuánto necesitas de enganche. Si todavía estás armando tu presupuesto para comprar, revisa también cuánto son los costos de cierre, para no dejar sin colchón tus ahorros.

Luego mira el camino completo de pagos en la tabla de amortización de hipoteca, encuentra tus fechas del PMI con la calculadora para quitar el PMI, o compara un préstamo más corto con la calculadora de hipoteca a 15 o 30 años.