Tính trả thêm tiền nhà: tiết kiệm bao nhiêu tiền lãi?
Xem bạn tiết kiệm bao nhiêu tiền lãi và sở hữu căn nhà sớm hơn bao lâu khi trả thêm vào tiền gốc mỗi tháng hoặc trả một khoản lớn một lần.
Tóm tắt
Tiền lãi tiết kiệm được130.522 $
Trả thêm giúp tiết kiệm khoảng 130.522 $ tiền lãi và trả hết khoản vay sớm hơn 6 năm 11 tháng, trong 23 năm 1 tháng thay vì trọn thời hạn.
- Thời gian rút ngắn
- 6 năm 11 tháng
- Thời gian trả hết nợ mới
- 23 năm 1 tháng
- Tiền gốc và lãi hằng tháng thông thường
- 2.216 $
Đang hiển thị ví dụ với số mặc định. Thay đổi bất kỳ ô nào để xem kết quả của riêng bạn. Ô lãi suất bắt đầu bằng mức trung bình toàn quốc của Cố định 30 năm (7,4%, tuần 15 tháng 10, 2026). Hãy dùng báo giá của riêng bạn để có kết quả sát hơn.
Chạy hoàn toàn trong trình duyệt của bạn. Không lưu và không gửi bất kỳ dữ liệu nào.
Chi tiết
- Tổng tiền lãi khi không trả thêm
- 477.622 $
- Tổng tiền lãi khi có trả thêm
- 347.099 $
Biểu đồ
Chạm hoặc rê chuột lên biểu đồ để xem số liệu.
- Có trả thêm
- Không trả thêm
Xem dạng bảng
| Năm | Có trả thêm | Không trả thêm |
|---|---|---|
| 1 | 314.509 $ | 316.992 $ |
| 2 | 308.597 $ | 313.754 $ |
| 3 | 302.233 $ | 310.267 $ |
| 4 | 295.382 $ | 306.514 $ |
| 5 | 288.006 $ | 302.474 $ |
| 6 | 280.065 $ | 298.124 $ |
| 7 | 271.516 $ | 293.441 $ |
| 8 | 262.313 $ | 288.399 $ |
| 9 | 252.405 $ | 282.972 $ |
| 10 | 241.739 $ | 277.129 $ |
| 11 | 230.256 $ | 270.838 $ |
| 12 | 217.894 $ | 264.066 $ |
| 13 | 204.585 $ | 256.776 $ |
| 14 | 190.258 $ | 248.927 $ |
| 15 | 174.833 $ | 240.478 $ |
| 16 | 158.228 $ | 231.381 $ |
| 17 | 140.351 $ | 221.588 $ |
| 18 | 121.106 $ | 211.046 $ |
| 19 | 100.387 $ | 199.696 $ |
| 20 | 78.082 $ | 187.477 $ |
| 21 | 54.069 $ | 174.323 $ |
| 22 | 28.217 $ | 160.162 $ |
| 23 | 387 $ | 144.916 $ |
| 24 | 0 $ | 128.503 $ |
| 25 | 0 $ | 110.834 $ |
| 26 | 0 $ | 91.811 $ |
| 27 | 0 $ | 71.333 $ |
| 28 | 0 $ | 49.286 $ |
| 29 | 0 $ | 25.552 $ |
| 30 | 0 $ | 0 $ |
- Tiền gốc
- Tiền lãi
Xem dạng bảng
| Năm | Tiền gốc | Tiền lãi |
|---|---|---|
| 1 | 5.491 $ | 23.496 $ |
| 2 | 5.912 $ | 23.076 $ |
| 3 | 6.364 $ | 22.623 $ |
| 4 | 6.851 $ | 22.136 $ |
| 5 | 7.376 $ | 21.611 $ |
| 6 | 7.941 $ | 21.047 $ |
| 7 | 8.549 $ | 20.439 $ |
| 8 | 9.203 $ | 19.784 $ |
| 9 | 9.908 $ | 19.080 $ |
| 10 | 10.666 $ | 18.321 $ |
| 11 | 11.483 $ | 17.504 $ |
| 12 | 12.362 $ | 16.625 $ |
| 13 | 13.309 $ | 15.679 $ |
| 14 | 14.328 $ | 14.660 $ |
| 15 | 15.424 $ | 13.563 $ |
| 16 | 16.605 $ | 12.382 $ |
| 17 | 17.877 $ | 11.111 $ |
| 18 | 19.245 $ | 9.742 $ |
| 19 | 20.719 $ | 8.268 $ |
| 20 | 22.305 $ | 6.682 $ |
| 21 | 24.013 $ | 4.974 $ |
| 22 | 25.851 $ | 3.136 $ |
| 23 | 27.831 $ | 1.157 $ |
| 24 | 387 $ | 2 $ |
Lịch trả nợ
| Năm | Khoản trả | Tiền gốc | Trả thêm | Tiền lãi | Dư nợ | Tiền lãi đến nay |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 28.987 $ | 3.091 $ | 2.400 $ | 23.496 $ | 314.509 $ | 23.496 $ |
| 2 | 28.987 $ | 3.512 $ | 2.400 $ | 23.076 $ | 308.597 $ | 46.572 $ |
| 3 | 28.987 $ | 3.964 $ | 2.400 $ | 22.623 $ | 302.233 $ | 69.195 $ |
| 4 | 28.987 $ | 4.451 $ | 2.400 $ | 22.136 $ | 295.382 $ | 91.331 $ |
| 5 | 28.987 $ | 4.976 $ | 2.400 $ | 21.611 $ | 288.006 $ | 112.943 $ |
| 6 | 28.987 $ | 5.541 $ | 2.400 $ | 21.047 $ | 280.065 $ | 133.989 $ |
| 7 | 28.987 $ | 6.149 $ | 2.400 $ | 20.439 $ | 271.516 $ | 154.428 $ |
| 8 | 28.987 $ | 6.803 $ | 2.400 $ | 19.784 $ | 262.313 $ | 174.212 $ |
| 9 | 28.987 $ | 7.508 $ | 2.400 $ | 19.080 $ | 252.405 $ | 193.292 $ |
| 10 | 28.987 $ | 8.266 $ | 2.400 $ | 18.321 $ | 241.739 $ | 211.613 $ |
| 11 | 28.987 $ | 9.083 $ | 2.400 $ | 17.504 $ | 230.256 $ | 229.117 $ |
| 12 | 28.987 $ | 9.962 $ | 2.400 $ | 16.625 $ | 217.894 $ | 245.743 $ |
| 13 | 28.987 $ | 10.909 $ | 2.400 $ | 15.679 $ | 204.585 $ | 261.421 $ |
| 14 | 28.987 $ | 11.928 $ | 2.400 $ | 14.660 $ | 190.258 $ | 276.081 $ |
| 15 | 28.987 $ | 13.024 $ | 2.400 $ | 13.563 $ | 174.833 $ | 289.644 $ |
| 16 | 28.987 $ | 14.205 $ | 2.400 $ | 12.382 $ | 158.228 $ | 302.026 $ |
| 17 | 28.987 $ | 15.477 $ | 2.400 $ | 11.111 $ | 140.351 $ | 313.137 $ |
| 18 | 28.987 $ | 16.845 $ | 2.400 $ | 9.742 $ | 121.106 $ | 322.879 $ |
| 19 | 28.987 $ | 18.319 $ | 2.400 $ | 8.268 $ | 100.387 $ | 331.147 $ |
| 20 | 28.987 $ | 19.905 $ | 2.400 $ | 6.682 $ | 78.082 $ | 337.829 $ |
| 21 | 28.987 $ | 21.613 $ | 2.400 $ | 4.974 $ | 54.069 $ | 342.804 $ |
| 22 | 28.987 $ | 23.451 $ | 2.400 $ | 3.136 $ | 28.217 $ | 345.940 $ |
| 23 | 28.987 $ | 25.431 $ | 2.400 $ | 1.157 $ | 387 $ | 347.097 $ |
| 24 | 389 $ | 387 $ | 0 $ | 2 $ | 0 $ | 347.099 $ |
| Tổng | 667.099 $ | 264.800 $ | 55.200 $ | 347.099 $ |
Số liệu được làm tròn đến đô la; các tổng dùng số chưa làm tròn.
So sánh các phương án
Số liệu của bạn đặt cạnh các phương án thường gặp. Mỗi cột tự tính lại khi bạn thay đổi biểu mẫu.
| Số liệu của bạn | Trả thêm $100 nữa mỗi tháng | Trả thêm một lần $10,000 | |
|---|---|---|---|
| Tiền lãi tiết kiệm được | 130.522 $ | 169.717 $ | 168.375 $ |
| Chênh lệch so với số liệu của bạn | — | +39.194 $ | +37.853 $ |
| Thời gian rút ngắn | 6 năm 11 tháng | 9 năm 2 tháng | 8 năm 7 tháng |
Cách sử dụng
- Nhập số tiền vay, lãi suất và thời hạn.
- Nhập số tiền bạn định trả thêm vào gốc mỗi tháng.
- Thêm khoản trả một lần và kỳ góp đi kèm, nếu có.
- Xem tiền lãi tiết kiệm được và khoản vay được trả hết sớm hơn bao nhiêu tháng.
- Thử vài mức để tìm khoản trả thêm vừa với ngân sách.
Công cụ tính trả thêm tiền nhà này cho thấy điều gì xảy ra khi bạn trả nhiều hơn tiền góp bắt buộc. Thêm một khoản trả thêm mỗi tháng, một khoản trả một lần, hoặc cả hai. Bạn sẽ thấy tổng tiền lãi tiết kiệm được, khoản vay kết thúc sớm hơn bao nhiêu tháng, và tổng tiền lãi khi có và không có khoản trả thêm.
Cách dùng máy tính này
Bắt đầu với thông tin cơ bản của khoản vay, rồi thử các mức trả thêm khác nhau.
- Số tiền vay, lãi suất và thời hạn. Với khoản vay mới, nhập số tiền ban đầu và thời hạn đầy đủ. Với khoản vay đã có nhiều năm, nhập số dư hôm nay và chọn thời hạn gần nhất với số năm còn lại.
- Trả thêm vào gốc mỗi tháng. Số tiền nhỏ cũng có ích. Thử $50, $100 và $200 để so sánh.
- Khoản trả một lần và tháng trả. Dùng cho tiền thưởng, tiền hoàn thuế hoặc tiền thừa kế. Tháng 12 nghĩa là khoản này được trả cùng kỳ góp thứ 12.
Cách tính
Công cụ lập hai lịch trả nợ theo từng tháng và so sánh chúng.
- Tiền góp thông thường
M = P × r(1+r)^n / ((1+r)^n − 1), trong đó r là lãi suất tháng và n là số kỳ góp. - Mỗi tháng, tiền lãi = số dư × r.
- Tiền gốc đã trả = M − tiền lãi + khoản trả thêm (+ khoản trả một lần ở tháng đã chọn).
- Số dư giảm theo số tiền gốc đã trả, cho đến khi về không.
- Tiền lãi tiết kiệm = tổng tiền lãi theo lịch thông thường − tổng tiền lãi theo lịch nhanh hơn.
- Số tháng rút ngắn = số kỳ góp thông thường − số kỳ góp mới.
Giả định: lãi suất cố định, mọi đô la trả thêm đều áp vào tiền gốc, không có phí phạt trả nợ trước hạn, và tiền góp bắt buộc không đổi. Không tính thuế, bảo hiểm hay bảo hiểm khoản vay.
Ví dụ tính
Cùng khoản vay với các mức trả thêm khác nhau:
| Khoản trả thêm (ví dụ) | Tổng tiền lãi | Tiền lãi tiết kiệm | Thời gian trả hết | Thời gian rút ngắn |
|---|---|---|---|---|
| Không trả thêm | $408,142 | — | 360 tháng | — |
| $100 mỗi tháng | $346,444 | $61,698 | 314 tháng | 46 tháng |
| $200 mỗi tháng | $302,714 | $105,429 | 281 tháng | 79 tháng |
| $500 mỗi tháng | $222,590 | $185,552 | 216 tháng | 144 tháng |
| $10,000 một lần, tháng 12 | $357,605 | $50,537 | 331 tháng | 29 tháng |
Kết quả có ý nghĩa gì
Kết quả cho thấy khoản tiết kiệm chắc chắn khi trả trước ở mức lãi suất khoản vay của bạn. Trả thêm càng sớm trong khoản vay, hiệu quả càng lớn, vì số dư lúc đầu cao nhất. CFPB lưu ý rằng chỉ cần trả thêm $100 mỗi tháng cũng có thể rút ngắn khoản vay vài năm.
Những quy định làm thay đổi câu trả lời:
- Cách công ty quản lý khoản vay áp tiền. CFPB khuyên nên kiểm tra khoản vay có cho phép trả thêm không và bảo đảm tiền đi vào tiền gốc thay vì tiền lãi.
- Phí phạt trả nợ trước hạn. CFPB cho biết phí phạt chỉ áp dụng nếu bạn đã đồng ý lúc ký giấy, thường khi trả hết toàn bộ khoản vay trong vòng ba hoặc năm năm. Các khoản trả thêm nhỏ vào gốc thường không bị tính phí này.
- PMI. Nếu trả thêm làm số dư xuống 80% giá trị ban đầu của căn nhà sớm hơn, CFPB cho biết bạn có thể xin hủy PMI sớm. Ví dụ, với khoản vay $380,000 cho căn nhà $400,000 ở lãi suất ví dụ 6.5%, trả thêm $200 mỗi tháng đưa mốc 80% từ khoảng tháng 124 về khoảng tháng 87.
- Tái cấp vốn. Freddie Mac lưu ý bạn có thể dùng phần tiết kiệm từ tiền góp thấp hơn để trả vào gốc, giúp trả hết khoản vay sớm hơn.
Những lỗi thường gặp
- Gửi thêm tiền mà không ghi rõ là trả vào gốc, nên khoản đó có thể bị coi là trả trước kỳ góp sau thay vì làm giảm số dư.
- Trả trước khoản vay mua nhà khi chưa có quỹ khẩn cấp.
- Trả thêm cho khoản vay mua nhà lãi thấp trong khi còn nợ thẻ tín dụng lãi cao.
- Mong tiền góp bắt buộc giảm xuống. Thường khoản vay chỉ kết thúc sớm hơn.
- Quên kiểm tra phí phạt trả nợ trước hạn trước khi trả một khoản lớn.
Bài viết và công cụ liên quan
Nếu bạn vay FHA, bài vay FHA là gì và ai nên chọn giải thích vì sao trả thêm không tự làm hết phí bảo hiểm FHA như với PMI. Bài mua nhà lần đầu cần bao nhiêu tiền trả trước giải thích cách hủy PMI với vay conventional.
Sau đó, xem toàn bộ lộ trình trả nợ trong bảng trả góp tiền nhà, tìm các mốc PMI với máy tính hủy PMI, hoặc so sánh với khoản vay ngắn hơn bằng máy tính vay mua nhà 15 năm hay 30 năm.
Câu hỏi về máy tính này
Trả thêm mỗi tháng hay trả một lần thì tốt hơn?
Với cùng tổng số tiền, trả sớm hơn tiết kiệm nhiều hơn, vì mỗi đô la ngừng sinh lãi sớm hơn. Trả thêm đều mỗi tháng thường dễ duy trì hơn, còn trả một lần hợp với tiền thưởng hoặc tiền hoàn thuế.
Trả thêm có làm giảm tiền góp hằng tháng không?
Thường là không. Với phần lớn khoản vay lãi suất cố định, tiền góp bắt buộc giữ nguyên và khoản vay chỉ kết thúc sớm hơn. Một số công ty quản lý khoản vay có dịch vụ tính lại tiền góp (recast) sau một khoản trả lớn. Hãy hỏi nơi của bạn có không và tốn bao nhiêu.
Làm sao bảo đảm tiền trả thêm đi vào tiền gốc?
Hãy báo cho công ty quản lý khoản vay, thường qua lựa chọn trả riêng vào tiền gốc (principal-only). CFPB khuyên nên kiểm tra để chắc khoản trả thêm được áp vào tiền gốc chứ không phải tiền lãi.
Trả thêm có bị tính phí không?
Chỉ khi khoản vay có phí phạt trả nợ trước hạn mà bạn đã đồng ý lúc ký giấy. CFPB cho biết các khoản trả thêm nhỏ vào gốc thường không bị tính phí này, nhưng hãy xác nhận với bên cho vay.
Trả thêm có giúp bỏ PMI sớm hơn không?
Có thể. CFPB cho biết nếu trả thêm làm số dư xuống 80% giá trị ban đầu của căn nhà sớm hơn, bạn có thể xin công ty quản lý khoản vay hủy PMI sớm.
Nên trả thêm hay để dành tiền?
Hãy lập quỹ khẩn cấp và trả hết các khoản nợ lãi cao trước. Khi đã có những thứ đó, trả thêm vào khoản vay mua nhà mang lại lợi nhuận chắc chắn bằng đúng lãi suất khoản vay.
Gói trả nợ hai tuần một lần có tác dụng tương tự không?
Trả nửa tiền góp mỗi hai tuần cộng lại bằng khoảng một kỳ góp thêm mỗi năm. Bạn thường có thể tự làm điều tương tự bằng cách cộng thêm một phần mười hai tiền góp mỗi tháng, mà không phải trả phí.
Nguồn
- Your mortgage servicer must comply with federal rules (mở trong thẻ mới)Consumer Financial Protection Bureau · Đã kiểm tra
- What is a prepayment penalty? (mở trong thẻ mới)Consumer Financial Protection Bureau · Đã kiểm tra
- When can I remove private mortgage insurance (PMI) from my loan? (mở trong thẻ mới)Consumer Financial Protection Bureau · Đã kiểm tra
- Your mortgage closing checklist (mở trong thẻ mới)Consumer Financial Protection Bureau · Đã kiểm tra
- Planning to refinance (mở trong thẻ mới)Freddie Mac · Đã kiểm tra
Công cụ này chỉ đưa ra ước tính để tham khảo, không phải đề nghị cho vay hay tư vấn tài chính. Con số, phí và quy định của bên cho vay có thể khác. Cách chúng tôi nghiên cứu · Tuyên bố miễn trừ