Calculadora de PMI: cuándo puedes quitar el seguro hipotecario
Descubre el mes en que el saldo de tu préstamo convencional llega al 80% y al 78% del valor original de tu casa: las dos fechas que deciden cuándo puede terminar el PMI.
Resumen
Mes en que puedes pedir cancelar el PMI (80%)febrero de 2038
Tu saldo llega al 80% del valor original en febrero de 2038, después de 11 años 3 meses. Desde entonces puedes pedirle a tu administrador del préstamo que cancele el PMI. Llega al 78% en febrero de 2039, después de 12 años 3 meses.
- Mes en que el saldo llega al 78%
- febrero de 2039
- Pagos hasta llegar al 80% del valor original
- 11 años 3 meses
- Relación préstamo-valor inicial
- 95%
Mostramos un ejemplo con números predeterminados. Cambia cualquier campo para ver tu propio resultado. El campo de tasa empieza con el promedio nacional de Fija a 30 años (7.4%, semana del 15 de octubre de 2026). Usa tu propia cotización para una respuesta más cercana.
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Desglose
- Pagos hasta llegar al 78% del valor original
- 12 años 3 meses
Gráficas
Toca o pasa el cursor sobre la gráfica para ver los valores.
- Préstamo-valor
- 80% (puedes pedirlo)
- 78% (automático)
Ver como tabla
| Año | Préstamo-valor | 80% (puedes pedirlo) | 78% (automático) |
|---|---|---|---|
| 2026 | 94.11% | 80% | 78% |
| 2027 | 93.15% | 80% | 78% |
| 2028 | 92.11% | 80% | 78% |
| 2029 | 91% | 80% | 78% |
| 2030 | 89.8% | 80% | 78% |
| 2031 | 88.51% | 80% | 78% |
| 2032 | 87.12% | 80% | 78% |
| 2033 | 85.62% | 80% | 78% |
| 2034 | 84.01% | 80% | 78% |
| 2035 | 82.27% | 80% | 78% |
| 2036 | 80.41% | 80% | 78% |
| 2037 | 78.39% | 80% | 78% |
| 2038 | 76.23% | 80% | 78% |
| 2039 | 73.9% | 80% | 78% |
| 2040 | 71.39% | 80% | 78% |
| 2041 | 68.69% | 80% | 78% |
| 2042 | 65.78% | 80% | 78% |
| 2043 | 62.65% | 80% | 78% |
| 2044 | 59.28% | 80% | 78% |
| 2045 | 55.66% | 80% | 78% |
| 2046 | 51.75% | 80% | 78% |
| 2047 | 47.55% | 80% | 78% |
| 2048 | 43.02% | 80% | 78% |
| 2049 | 38.15% | 80% | 78% |
| 2050 | 32.9% | 80% | 78% |
| 2051 | 27.26% | 80% | 78% |
| 2052 | 21.18% | 80% | 78% |
| 2053 | 14.63% | 80% | 78% |
| 2054 | 7.59% | 80% | 78% |
| 2055 | 0% | 80% | 78% |
Calendario de pagos
| Año | Pago | Capital | Extra | Intereses | Saldo | Intereses a la fecha | Préstamo-valor |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026 | $31,573 | $3,572 | $0 | $28,000 | $376,428 | $28,000 | 94.11% |
| 2027 | $31,573 | $3,846 | $0 | $27,727 | $372,582 | $55,727 | 93.15% |
| 2028 | $31,573 | $4,140 | $0 | $27,433 | $368,442 | $83,160 | 92.11% |
| 2029 | $31,573 | $4,457 | $0 | $27,116 | $363,986 | $110,276 | 91% |
| 2030 | $31,573 | $4,798 | $0 | $26,774 | $359,187 | $137,050 | 89.8% |
| 2031 | $31,573 | $5,166 | $0 | $26,407 | $354,022 | $163,457 | 88.51% |
| 2032 | $31,573 | $5,561 | $0 | $26,012 | $348,461 | $189,468 | 87.12% |
| 2033 | $31,573 | $5,987 | $0 | $25,586 | $342,474 | $215,054 | 85.62% |
| 2034 | $31,573 | $6,445 | $0 | $25,127 | $336,029 | $240,182 | 84.01% |
| 2035 | $31,573 | $6,939 | $0 | $24,634 | $329,090 | $264,816 | 82.27% |
| 2036 | $31,573 | $7,470 | $0 | $24,103 | $321,621 | $288,918 | 80.41% |
| 2037 | $31,573 | $8,042 | $0 | $23,531 | $313,579 | $312,449 | 78.39% |
| 2038 | $31,573 | $8,657 | $0 | $22,915 | $304,921 | $335,364 | 76.23% |
| 2039 | $31,573 | $9,320 | $0 | $22,252 | $295,601 | $357,616 | 73.9% |
| 2040 | $31,573 | $10,034 | $0 | $21,539 | $285,567 | $379,155 | 71.39% |
| 2041 | $31,573 | $10,802 | $0 | $20,770 | $274,765 | $399,926 | 68.69% |
| 2042 | $31,573 | $11,629 | $0 | $19,943 | $263,136 | $419,869 | 65.78% |
| 2043 | $31,573 | $12,519 | $0 | $19,053 | $250,617 | $438,922 | 62.65% |
| 2044 | $31,573 | $13,478 | $0 | $18,095 | $237,139 | $457,017 | 59.28% |
| 2045 | $31,573 | $14,510 | $0 | $17,063 | $222,629 | $474,080 | 55.66% |
| 2046 | $31,573 | $15,621 | $0 | $15,952 | $207,009 | $490,031 | 51.75% |
| 2047 | $31,573 | $16,817 | $0 | $14,756 | $190,192 | $504,787 | 47.55% |
| 2048 | $31,573 | $18,104 | $0 | $13,468 | $172,088 | $518,256 | 43.02% |
| 2049 | $31,573 | $19,490 | $0 | $12,082 | $152,597 | $530,338 | 38.15% |
| 2050 | $31,573 | $20,982 | $0 | $10,590 | $131,615 | $540,928 | 32.9% |
| 2051 | $31,573 | $22,589 | $0 | $8,984 | $109,026 | $549,911 | 27.26% |
| 2052 | $31,573 | $24,318 | $0 | $7,254 | $84,708 | $557,166 | 21.18% |
| 2053 | $31,573 | $26,180 | $0 | $5,392 | $58,527 | $562,558 | 14.63% |
| 2054 | $31,573 | $28,185 | $0 | $3,388 | $30,343 | $565,946 | 7.59% |
| 2055 | $31,573 | $30,343 | $0 | $1,230 | $0 | $567,176 | 0% |
| Total | $947,176 | $380,000 | $0 | $567,176 |
Los valores se redondean a dólares enteros; los totales usan cifras sin redondear.
Compara escenarios
Tus números junto a alternativas comunes. Cada columna se recalcula cuando cambias el formulario.
| Tus números | +$100 extra al mes | +$300 extra al mes | |
|---|---|---|---|
| Mes en que puedes pedir cancelar el PMI (80%) | febrero de 2038 | diciembre de 2035 | julio de 2033 |
| Mes en que el saldo llega al 78% | febrero de 2039 | noviembre de 2036 | marzo de 2034 |
Cómo usarla
- Ingresa el valor original de tu casa: el menor entre el precio de compra y el avalúo al comprar.
- Ingresa lo que pediste prestado al cierre, tu tasa de interés y el plazo.
- Elige el mes en que vencía tu primer pago.
- Agrega el capital extra que pagas cada mes, o déjalo en 0.
- Lee tus fechas del 80% y del 78%, y apunta la del 80% en tu calendario.
Esta calculadora de PMI te muestra las dos fechas que más importan para el seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés) de un préstamo convencional. La primera es cuando tu saldo llega al 80% del valor original de tu casa: desde ese momento puedes pedir que lo cancelen. La segunda es cuando llega al 78%: entonces el PMI debe terminar solo, si estás al día con tus pagos.
¿Cómo se usa esta calculadora?
Usa los números de tus documentos de cierre, no los de tu estado de cuenta de hoy. La herramienta reconstruye tu calendario de pagos desde el primer mes, así que necesita el monto original del préstamo, la tasa, el plazo y el mes del primer pago. Después agrega el capital extra que pagas para ver cuánto antes llegas al 80%.
Consejos para cada campo:
- Valor original de la casa. Usa el menor entre el precio de compra y el avalúo al comprar. Si refinanciaste, usa el avalúo del refinanciamiento.
- Monto original del préstamo. Usa la cantidad de tu pagaré al cierre. Tu saldo de hoy desordenaría el cálculo.
- Mes del primer pago. Suele ser el primer o segundo mes después del cierre. Lo ves en tu Divulgación de cierre (Closing Disclosure).
- Capital extra. Ingresa solo el dinero que va al capital, no a la cuenta escrow.
¿Cómo se calcula la fecha del PMI?
La calculadora arma un calendario de amortización normal y busca el primer mes en que tu saldo baja al 80% y luego al 78% del valor original. Cada mes, el interés es el saldo por la tasa mensual, y el resto de tu pago, más cualquier extra, reduce el capital.
El pago mensual de capital e intereses usa la fórmula estándar:
M = P × r(1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1)
Aquí P es el monto del préstamo, r es la tasa anual dividida entre 12 y n es el número de pagos mensuales. Las metas son sencillas:
- Meta del 80% = valor original × 0.80
- Meta del 78% = valor original × 0.78
- Relación préstamo-valor inicial = monto del préstamo ÷ valor original
La calculadora no incluye impuestos, seguro ni escrow, porque no reducen tu saldo. Supone que haces todos los pagos completos y a tiempo.
Ejemplo con números
El enganche y el plazo cambian mucho el resultado. Esta es la misma casa de $400,000 con la misma tasa de ejemplo.
| Escenario (hipotético) | Préstamo-valor inicial | Pagos hasta el 80% | Pagos hasta el 78% |
|---|---|---|---|
| 5% de enganche, 30 años | 95% | 124 | 135 |
| 5% de enganche, 30 años, +$200 al mes | 95% | 87 | 96 |
| 10% de enganche, 30 años | 90% | 95 | 109 |
| 5% de enganche, 15 años | 95% | 43 | 48 |
¿Qué significa tu resultado?
Tu fecha del 80% es el primer mes en que puedes pedirle a tu administrador del préstamo (servicer) que cancele el PMI con base en el valor original. Tu fecha del 78%, sin pagos extra, es cuando el PMI debería terminar solo. Si cumples las condiciones legales, el administrador tiene que aceptar tu solicitud del 80%.
La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB) explica que el administrador está obligado por ley a aceptar tu solicitud si la haces por escrito, tienes un buen historial de pagos, estás al día, certificas que no hay gravámenes subordinados y demuestras que el valor de la casa no bajó del valor original (CFPB). Estas reglas cubren préstamos sobre la vivienda principal de una sola familia cerrados a partir del 29 de julio de 1999.
Varias reglas pueden cambiar tu respuesta:
- Historial de pagos. Fannie Mae pide ningún pago con 30 días o más de atraso en los últimos 12 meses y ninguno con 60 días o más en los últimos 24 meses (Fannie Mae Servicing Guide).
- Valor actual. Fannie Mae también permite cancelar con base en el valor actual si la casa es de una unidad y es tu vivienda principal o segunda casa: 75% o menos de préstamo-valor después de dos a cinco años, o 80% o menos después de cinco años, con una nueva valuación.
- Tipo de propiedad. Para propiedades de inversión y casas de dos a cuatro unidades, el límite de Fannie Mae para pedirlo es 70%.
- Mitad del plazo. El PMI debe terminar el mes después de la mitad del plazo, aunque no hayas llegado al 78%.
- Seguro pagado por el prestamista. Si el prestamista pagó el seguro a cambio de una tasa más alta, la CFPB dice que aplican otras reglas.
Si todavía no compras, nuestra guía sobre cuánto necesitas de enganche te ayuda a comparar el PMI contra un enganche más grande.
¿Sirve esta calculadora para préstamos FHA?
No. Los préstamos FHA tienen primas de seguro hipotecario (MIP) que fija HUD, no PMI. Con las tasas actuales de HUD, los préstamos FHA con 10% o más de enganche pagan la prima anual durante 11 años, y la mayoría con menos enganche la pagan durante toda la vida del préstamo. Las reglas del 80% y del 78% no aplican.
La carta a prestamistas (Mortgagee Letter) 2023-05 de HUD fija esos plazos (HUD). Usa la calculadora de MIP de FHA para un préstamo FHA y la calculadora FHA vs convencional para comparar los dos antes de comprar.
Errores comunes
La mayoría de los errores vienen de usar los números de hoy en vez de los originales, o de creer que el PMI se quita sin pedirlo. Revisa esto antes de confiar en tus fechas.
- Ingresar el saldo de hoy en vez del monto original del préstamo.
- Usar el valor de mercado de hoy en vez del valor original.
- Esperar la fecha automática del 78% en vez de pedirlo al 80%.
- Olvidar que una segunda hipoteca o una HELOC puede bloquear la solicitud.
- Contar pagos extra que se fueron a escrow y no al capital.
- Suponer que las fechas aplican a un préstamo FHA o VA.
Preguntas sobre esta calculadora
¿La fecha del 80% es cuando el PMI se quita solo?
No. Al llegar al 80% del valor original tienes que pedirle por escrito a tu administrador del préstamo que cancele el PMI. La cancelación automática llega después, cuando el saldo está programado para llegar al 78% según tu calendario original de pagos, siempre que estés al día.
¿Por qué la calculadora usa el valor original y no el valor de hoy?
Porque las reglas federales del 80% y del 78% se basan en el valor original: por lo general, el menor entre el precio de compra y el avalúo al comprar. Quitar el PMI con base en un valor actual más alto sigue otras reglas del inversionista y requiere una nueva valuación.
¿Los pagos extra cambian mi fecha automática del 78%?
Legalmente no. La cancelación automática sigue tu calendario original de amortización. Los pagos extra sí adelantan la fecha en que tu saldo real llega al 80%, y entonces puedes pedir la cancelación. Ayudan, pero tienes que pedirlo.
¿Qué es un buen historial de pagos para cancelar el PMI?
En préstamos de Fannie Mae, ningún pago con 30 días o más de atraso en los últimos 12 meses y ninguno con 60 días o más en los últimos 24 meses. Además, debes estar al día cuando hagas la solicitud.
¿Sirve para préstamos FHA?
No. El seguro hipotecario de la FHA sigue reglas de HUD, no la ley del PMI. La mayoría de los préstamos FHA con menos de 10% de enganche pagan la prima anual (MIP) durante toda la vida del préstamo. Usa la calculadora de MIP de FHA para esos préstamos.
¿Y si mi préstamo nunca tuvo PMI?
Si tu relación préstamo-valor inicial es de 80% o menos, la calculadora muestra que ya estás en el límite o por debajo. Los préstamos con 20% o más de enganche por lo general no requieren PMI.
¿Hay una fecha final en la que el PMI tiene que terminar?
Sí. El PMI debe terminar el mes después de la mitad del plazo de tu préstamo, por ejemplo después de 15 años en un préstamo a 30 años, si estás al día. Esto importa sobre todo en préstamos cuyo saldo baja despacio.
¿Una segunda hipoteca puede impedir que cancele el PMI?
Puede. Para pedir la cancelación al 80% debes certificar que tu valor neto no tiene un gravamen subordinado, como una segunda hipoteca o una línea de crédito sobre la vivienda (HELOC).
Fuentes
- When can I remove private mortgage insurance (PMI) from my loan? (se abre en una pestaña nueva)Consumer Financial Protection Bureau · Revisado
- B-8.1-04, Termination of Conventional Mortgage Insurance (se abre en una pestaña nueva)Fannie Mae Servicing Guide · Revisado
- What is private mortgage insurance? (se abre en una pestaña nueva)Consumer Financial Protection Bureau · Revisado
- Mortgagee Letter 2023-05: Reduction of Annual Mortgage Insurance Premium Rates (se abre en una pestaña nueva)U.S. Department of Housing and Urban Development · Revisado
Esta herramienta da estimados con fines educativos, no es una oferta de préstamo ni asesoría financiera. Los números, cargos y reglas de tu prestamista pueden ser diferentes. Cómo investigamos · Aviso legal