Tính chi phí đóng hồ sơ mua nhà (closing costs)
Ước tính từng dòng số tiền bạn sẽ trả khi ký giấy, ngoài tiền trả trước. Thay đổi bất kỳ khoản phí nào cho khớp với khu vực của bạn hoặc với Loan Estimate.
Tóm tắt
Chi phí đóng hồ sơ ước tính11.845 $
Chi phí đóng hồ sơ ước tính của bạn là 11.845 $, khoảng 2,96% giá nhà: 7.400 $ phí khoản vay và bên thứ ba, cộng 4.445 $ khoản trả trước và escrow.
- Chi phí đóng hồ sơ so với giá nhà
- 2,96%
- Phí khoản vay và bên thứ ba
- 7.400 $
- Khoản trả trước và tiền escrow
- 4.445 $
Đang hiển thị ví dụ với số mặc định. Thay đổi bất kỳ ô nào để xem kết quả của riêng bạn. Ô lãi suất bắt đầu bằng mức trung bình toàn quốc của Cố định 30 năm (7,4%, tuần 15 tháng 10, 2026). Hãy dùng báo giá của riêng bạn để có kết quả sát hơn.
Chạy hoàn toàn trong trình duyệt của bạn. Không lưu và không gửi bất kỳ dữ liệu nào.
Chi tiết
- Phí làm hồ sơ vay
- 3.600 $
- Title và dịch vụ ký giấy
- 2.000 $
- Thuế chuyển nhượng
- 400 $
- Tiền lãi trả trước
- 1.095 $
- Tiền đặt ban đầu vào escrow
- 1.550 $
Biểu đồ
Chạm hoặc rê chuột lên biểu đồ để xem số liệu.
- Phí làm hồ sơ vay 3.600 $
- Thẩm định giá 650 $
- Quyền sở hữu và thanh toán 2.000 $
- Thuế chuyển nhượng 400 $
- Phí khác 750 $
- Khoản trả trước và escrow 4.445 $
Xem dạng bảng
| Khoản phí | Số tiền |
|---|---|
| Phí làm hồ sơ vay | 3.600 $ |
| Thẩm định giá | 650 $ |
| Quyền sở hữu và thanh toán | 2.000 $ |
| Thuế chuyển nhượng | 400 $ |
| Phí khác | 750 $ |
| Khoản trả trước và escrow | 4.445 $ |
Ước tính chi tiết
| Khoản phí | Số tiền | Tỷ lệ |
|---|---|---|
| Phí làm hồ sơ vay | 3.600 $ | 30,39% |
| Thẩm định giá | 650 $ | 5,49% |
| Quyền sở hữu và thanh toán | 2.000 $ | 16,89% |
| Thuế chuyển nhượng | 400 $ | 3,38% |
| Phí đăng ký | 150 $ | 1,27% |
| Phí khác | 600 $ | 5,07% |
| Lãi trả trước | 1.095 $ | 9,24% |
| Bảo hiểm năm đầu | 1.800 $ | 15,2% |
| Tiền nạp escrow | 1.550 $ | 13,09% |
| Tổng | 11.845 $ | 100% |
Số liệu được làm tròn đến đô la; các tổng dùng số chưa làm tròn.
So sánh các phương án
Số liệu của bạn đặt cạnh các phương án thường gặp. Mỗi cột tự tính lại khi bạn thay đổi biểu mẫu.
| Số liệu của bạn | Không có phí làm hồ sơ | Thuế chuyển nhượng 1% | 6 tháng tiền escrow | |
|---|---|---|---|---|
| Chi phí đóng hồ sơ ước tính | 11.845 $ | 8.245 $ | 15.445 $ | 13.395 $ |
| Chênh lệch so với số liệu của bạn | — | −3.600 $ | +3.600 $ | +1.550 $ |
| Chi phí đóng hồ sơ so với giá nhà | 2,96% | 2,06% | 3,86% | 3,35% |
| Chênh lệch so với số liệu của bạn | — | −0,9% | +0,9% | +0,39% |
Cách sử dụng
- Nhập giá nhà và số tiền bạn dự định vay.
- Thêm một lãi suất ví dụ để công cụ ước tính tiền lãi trả trước.
- Điều chỉnh các dòng phí, như phí làm hồ sơ, title và thuế chuyển nhượng, cho khớp với khu vực của bạn hoặc Loan Estimate.
- Nhập số ngày lãi trả trước, thuế nhà, phí bảo hiểm và số tháng escrow.
- Xem tổng số và phần chia giữa phí và khoản trả trước, rồi so với Loan Estimate.
Công cụ tính chi phí đóng hồ sơ mua nhà này cộng lại những khoản bạn có thể phải trả khi ký giấy (closing), ngoài tiền trả trước (down payment). Tổng số được chia thành hai nhóm: phí cho khoản vay và việc mua bán, và các khoản trả trước (prepaids) dùng để trả tiền lãi đầu tiên, bảo hiểm và mở tài khoản escrow. Freddie Mac cho biết chi phí đóng hồ sơ (closing costs) thường khoảng 2% đến 5% số tiền vay, và công cụ này cho thấy con số của bạn có thể rơi vào đâu.
Cách dùng máy tính này
Bắt đầu với giá nhà và số tiền vay, rồi đi lần xuống các dòng phí. Mọi dòng đều sửa được, nên bạn có thể thay mức mặc định bằng báo giá thật.
- Giá nhà và số tiền vay. Title và thuế chuyển nhượng tính trên giá nhà. Phí làm hồ sơ vay và tiền lãi trả trước tính trên khoản vay.
- Lãi suất. Dùng lãi suất ví dụ. Ô này chỉ ảnh hưởng đến tiền lãi trả trước.
- Các dòng phí. Mức mặc định chỉ là con số tạm, không phải trung bình toàn quốc. Khi đã có bảng ước tính khoản vay (Loan Estimate), hãy chép con số trên đó vào.
- Số ngày lãi trả trước. Đếm số ngày từ ngày ký giấy đến cuối tháng đó.
- Số tháng escrow. Hỏi bên cho vay họ thu bao nhiêu tháng để mở tài khoản.
Cách tính
Tổng số là phí cộng khoản trả trước. Mỗi dòng dùng một tỷ lệ phần trăm đơn giản hoặc một số tiền cố định, nên bạn theo dõi được từng bước.
- Phí làm hồ sơ vay = số tiền vay × % phí làm hồ sơ
- Title và dịch vụ ký giấy = giá nhà × % title
- Thuế chuyển nhượng = giá nhà × % thuế chuyển nhượng
- Phí khoản vay và bên thứ ba = phí làm hồ sơ + thẩm định giá + title + thuế chuyển nhượng + đăng ký giấy tờ + phí khác
- Tiền lãi trả trước = số tiền vay × lãi suất ÷ 365 × số ngày
- Bảo hiểm trả trước = trọn một năm bảo hiểm nhà
- Tiền đặt vào escrow = (giá nhà × thuế nhà ÷ 12 + bảo hiểm ÷ 12) × số tháng escrow
- Khoản trả trước = tiền lãi trả trước + bảo hiểm trả trước + tiền đặt vào escrow
- Tổng = phí khoản vay và bên thứ ba + khoản trả trước
Những khoản không tính: tiền trả trước, discount points, phí bảo hiểm khoản vay, phí chuyển nhượng của HOA, và mọi khoản hỗ trợ của người bán hoặc bên cho vay. Hãy cộng các chi phí áp dụng cho bạn vào dòng Phí khác.
Ví dụ tính
Bảng dưới cho thấy từng thay đổi riêng lẻ làm ví dụ trên thay đổi thế nào.
| Thay đổi so với ví dụ | Phí | Khoản trả trước | Tổng | So với giá nhà |
|---|---|---|---|---|
| Ví dụ như đã nhập | $7,400 | $4,312 | $11,712 | 2.9% |
| Không có phí làm hồ sơ vay | $3,800 | $4,312 | $8,112 | 2.0% |
| Thuế chuyển nhượng 1% thay vì 0.1% | $11,000 | $4,312 | $15,312 | 3.8% |
| Ký giấy khi tháng còn 2 ngày | $7,400 | $3,478 | $10,878 | 2.7% |
| Không thu tiền dự phòng escrow | $7,400 | $2,762 | $10,162 | 2.5% |
Kết quả có ý nghĩa gì
Kết quả là ngân sách ước chừng, không phải báo giá. Nếu nằm trong khoảng 2% đến 5% khoản vay, nó khớp với khoảng chung của Freddie Mac. Nếu lệch xa khoảng đó, hãy kiểm tra dòng thuế chuyển nhượng và title trước. Hai dòng này khác nhau nhiều nhất theo nơi ở.
Một số quy định có thể làm con số thật thay đổi:
- Luật và tập quán địa phương. Thuế chuyển nhượng và ai trả do tiểu bang và địa phương quy định. Cách làm title và ký giấy cũng khác nhau. Ở một số nơi, luật sư lo việc ký giấy.
- Chương trình vay của bạn. Vay FHA có phí bảo hiểm khoản vay trả trước và vay VA có phí VA (funding fee). Cả hai thường có thể cộng vào khoản vay, nhưng nếu bạn trả bằng tiền mặt, hãy thêm vào đây.
- Points và khoản hỗ trợ. Trả points làm chi phí đóng hồ sơ tăng, còn khoản hỗ trợ của bên cho vay (lender credits) làm giảm chi phí đổi lại lãi suất cao hơn. Hướng dẫn về Loan Estimate của CFPB chỉ ra mỗi khoản nằm ở đâu.
- Closing Disclosure. Bạn phải nhận được ít nhất ba ngày làm việc trước ngày ký giấy. CFPB khuyên nên so từng dòng với Loan Estimate.
Những lỗi thường gặp
- So sánh bên cho vay chỉ bằng lãi suất thay vì tổng phí làm hồ sơ và points.
- Quên khoản trả trước. Khoản này có thể lên tới vài nghìn đô dù phí của bên cho vay thấp.
- Cho rằng ký giấy cuối tháng làm khoản vay rẻ hơn. Việc này chỉ giảm tiền lãi trả trước lúc ký giấy, không giảm lãi suất hay chi phí của khoản vay theo thời gian.
- Nhập toàn bộ thuế chuyển nhượng trong khi người bán trả một phần hoặc toàn bộ theo hợp đồng.
- Bỏ sót phí bảo hiểm nhà, khoản thường được trả cho năm đầu vào hoặc trước ngày ký giấy.
Bài viết và công cụ liên quan
Để hiểu cần chuẩn bị bao nhiêu tiền mặt, hãy đọc mua nhà lần đầu cần bao nhiêu tiền trả trước. Nếu bạn vay FHA, bài vay FHA là gì và ai nên chọn giải thích phí bảo hiểm trả trước.
Sau đó, ước tính tiền góp hằng tháng với máy tính vay mua nhà, thử tính points với máy tính mortgage points, và lên lịch các mốc quan trọng với máy tính lịch ký giấy.
Câu hỏi về máy tính này
Máy tính chi phí đóng hồ sơ này chính xác đến đâu?
Đây là con số ước tính dựa trên những gì bạn nhập. Phí khác nhau nhiều theo tiểu bang, quận và bên cho vay, nên hãy coi kết quả là con số để lập kế hoạch và thay bằng Loan Estimate khi bạn nộp đơn.
Tổng số có gồm tiền trả trước không?
Không. Chi phí đóng hồ sơ tách biệt với tiền trả trước. Tiền mặt cần khi ký giấy (cash to close) trên Closing Disclosure cộng tiền trả trước và chi phí đóng hồ sơ, rồi trừ tiền cọc và các khoản được hỗ trợ.
Vì sao khoản trả trước (prepaids) được tính vào chi phí đóng hồ sơ dù không phải là phí?
Prepaids là tiền bạn trả trước cho tiền lãi, bảo hiểm và thuế của chính mình. Đó không phải lợi nhuận của bên cho vay, nhưng bạn vẫn cần tiền mặt khi ký giấy, nên máy tính tính cả khoản này.
Vì sao ngày ký giấy làm thay đổi con số ước tính?
Tiền lãi trả trước tính cho các ngày từ ngày ký giấy đến cuối tháng đó. Ký giấy gần cuối tháng làm khoản này giảm, nhưng không làm giảm tổng tiền lãi của cả khoản vay.
Ai trả thuế chuyển nhượng?
Tùy luật của tiểu bang, địa phương và hợp đồng của bạn. Có nơi người bán thường trả, có nơi người mua trả, và có nơi không có thuế chuyển nhượng. Chỉ nhập phần bạn sẽ trả.
Người bán có trả giúp một phần các chi phí này được không?
Thường là được, qua khoản hỗ trợ của người bán (seller credit) mà bạn thương lượng trong hợp đồng, trong giới hạn của chương trình vay. Khoản hỗ trợ làm giảm tiền mặt cần khi ký giấy nhưng không được trừ trong máy tính này.
Máy tính có tính bảo hiểm khoản vay hay discount points không?
Không trực tiếp. Hãy cộng discount points, phí bảo hiểm trả trước của FHA nếu bạn trả bằng tiền mặt, hoặc phí VA (funding fee) nếu trả bằng tiền mặt vào dòng Phí khác, nếu có.
Những chi phí nào có thể thay đổi sau Loan Estimate?
Một số có thể đổi. Tiền lãi trả trước, bảo hiểm và tiền escrow thường thay đổi theo ngày ký giấy và báo giá cuối cùng. Hãy so Closing Disclosure với Loan Estimate và nhờ bên cho vay giải thích bằng văn bản mọi khoản tăng.
Nguồn
- Closing your home purchase (mở trong thẻ mới)Freddie Mac · Đã kiểm tra
- Loan Estimate explainer (mở trong thẻ mới)Consumer Financial Protection Bureau · Đã kiểm tra
- Closing Disclosure explainer (mở trong thẻ mới)Consumer Financial Protection Bureau · Đã kiểm tra
- I'm about to close on a real estate purchase transaction with a mortgage. What can I expect in the mortgage closing process? (mở trong thẻ mới)Consumer Financial Protection Bureau · Đã kiểm tra
Công cụ này chỉ đưa ra ước tính để tham khảo, không phải đề nghị cho vay hay tư vấn tài chính. Con số, phí và quy định của bên cho vay có thể khác. Cách chúng tôi nghiên cứu · Tuyên bố miễn trừ