¿Cuánto tengo que ganar para comprar una casa? Calculadora de ingresos

¿Cómo se usa esta calculadora de ingresos?

Ingresa el precio de la casa que quieres, tu enganche y una tasa de interés, y luego agrega los costos locales y tus otras deudas. La calculadora estima el pago mensual completo y te da el ingreso bruto anual que necesitas para que ese pago quede dentro de los límites de deuda a ingresos que elegiste. Así respondes la pregunta de cuánto tienes que ganar para comprar una casa.

Consejos para cada dato:

• Precio de la casa y enganche: prueba la casa que buscas y una más barata para ver la diferencia.
• Tasa de interés: prueba dos o tres tasas de ejemplo, porque los cambios de tasa mueven mucho la respuesta.
• Tasa de impuestos, seguro y HOA: usa cifras locales. Cuentan en el pago que miden los prestamistas.
• Tasa de PMI: solo se usa si pones menos de 20% de enganche. Pídele a un prestamista una tasa realista.
• Otras deudas y límites: deja 28/36 para una respuesta prudente, o ingresa los límites de un prestamista para ver un mínimo.

¿Cómo se calcula el ingreso?

La calculadora primero arma el pago mensual completo y luego lo divide entre cada límite. Gana el límite que pide más ingreso, porque tienes que cumplir los dos.

1. Pago mensual = capital e intereses + impuesto a la propiedad + seguro + PMI (si el préstamo supera el 80% del precio) + cuotas de la HOA. El capital e intereses usan M = P × r(1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1), donde P es el préstamo, r la tasa mensual y n el número de pagos.
2. Ingreso según el límite de vivienda = pago mensual × 12 ÷ límite front-end.
3. Ingreso según el límite de deuda total = (pago mensual + otras deudas) × 12 ÷ límite back-end.
4. Ingreso necesario = el mayor de los dos.

No incluye costos de cierre, reservas, mantenimiento ni la prima inicial de FHA, y usa tu ingreso antes de impuestos.

¿Cómo se ve un ejemplo con números?

Para una casa de $400,000 con $40,000 de enganche a una tasa de ejemplo de 6.5%, el pago completo es de unos $2,942 al mes. Con un límite de vivienda de 28%, eso requiere un ingreso bruto de unos $126,090 al año, o $10,508 al mes.

Así cambian los datos la respuesta para la misma casa de $400,000:

Estas tasas son solo ejemplos. Para ver los promedios nacionales actuales, consulta la Primary Mortgage Market Survey semanal de Freddie Mac.

¿Qué significa tu resultado?

El resultado es el ingreso con el que esta casa cabe en los límites que elegiste. Si el ingreso bruto de tu hogar es igual o mayor, el pago cumple esa regla. Si es menor, puedes bajar el precio, subir el enganche, recortar otras deudas o buscar una tasa más baja.

Lo que pida un prestamista puede ser menos, porque muchos programas permiten relaciones más altas que 28/36:

• Fannie Mae permite hasta 50% de DTI total en su sistema automatizado, y 36% (hasta 45% con el puntaje de crédito y las reservas requeridos) cuando la evaluación es manual, según su Selling Guide.
• FHA, en evaluación manual, empieza en 31% para vivienda y 43% para el total, y sube a 40% y 50% con factores compensatorios, según el Manual 4000.1 de HUD.
• El seguro hipotecario afecta el pago. La CFPB explica que el PMI normalmente se exige en préstamos convencionales con menos de 20% de enganche; su precio depende del crédito y del enganche.

Los prestamistas también deciden qué ingresos cuentan. Un salario estable es sencillo; el trabajo por cuenta propia, las comisiones y el trabajo de medio tiempo normalmente necesitan historial y documentos.

¿Cuáles son los errores más comunes?

Cuida estos puntos al leer el resultado:

• Compararlo con tu sueldo neto. El resultado es ingreso bruto.
• Dejar fuera los impuestos y el seguro. Son parte del pago que miden los prestamistas.
• Suponer una tasa de ejemplo baja. Prueba también una tasa más alta, por si las tasas suben antes de que la fijes.
• Olvidar deudas que empiezan pronto. Un préstamo estudiantil que sale de aplazamiento va a contar.
• Tomar el límite de un prestamista como presupuesto. Las relaciones más altas pueden aprobarse y aun así sentirse apretadas.

¿A dónde ir después?

Para hacer la cuenta al revés, de tus ingresos a un precio, usa la calculadora de cuánta casa puedes pagar. Revisa tus relaciones actuales con la calculadora de deuda a ingresos, o desglosa un pago con la calculadora de hipoteca.

Para más contexto, lee cuánto necesitas de enganche, cuánto son los costos de cierre y cómo construir crédito para comprar casa.