Glosario de términos hipotecarios en español

¿Cómo se leen los términos hipotecarios?

La mayoría de las palabras hipotecarias caen en cuatro grupos: el préstamo en sí, lo que cuesta, el seguro que protege al prestamista, y los documentos y pasos del proceso. Cuando sabes a qué grupo pertenece un término, es mucho más fácil ver por qué importa. La lista de búsqueda de arriba cubre los más comunes; este glosario de términos hipotecarios explica cómo se relacionan entre sí.

Muchos de estos términos los vas a ver por primera vez en un Loan Estimate, el formulario de tres páginas que el prestamista debe enviarte dentro de tres días hábiles después de tu solicitud. Tus documentos van a estar en inglés, por eso aquí dejamos cada término en inglés junto a su explicación. Leer tu Loan Estimate con este glosario abierto es una buena forma de aprender el idioma de las hipotecas.

¿Qué términos describen el préstamo en sí?

Estos términos te dicen cuánto pides prestado, por cuánto tiempo y cómo se paga. Le dan forma a tu pago mensual.

• Capital (principal): la cantidad que pides prestada y que todavía debes, sin contar intereses.
• Tasa de interés (interest rate): el costo anual de pedir prestado, expresado como porcentaje del saldo.
• Plazo (term): cuánto tiempo tienes para pagar, como 15 o 30 años.
• Hipoteca de tasa fija (fixed-rate mortgage): la tasa se mantiene igual durante toda la vida del préstamo.
• Hipoteca de tasa ajustable (adjustable-rate mortgage, ARM): la tasa es fija por un periodo y después puede cambiar según un calendario.
• Amortización (amortization): el pago gradual del préstamo. La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB) explica que los primeros pagos se van sobre todo a intereses y los últimos sobre todo a capital.
• Préstamo conforme (conforming loan): un préstamo convencional dentro de los límites que se fijan cada año para Fannie Mae y Freddie Mac. Los préstamos jumbo están por encima de esos límites.

¿Qué términos describen lo que cuesta el préstamo?

Los términos de costo te dicen lo que pagas además de la cantidad prestada. Compararlos entre ofertas es como encuentras la mejor.

• APR (annual percentage rate, tasa de porcentaje anual): la CFPB dice que el APR refleja la tasa de interés más puntos, comisiones del corredor y otros cargos que pagas para obtener el préstamo.
• Puntos de descuento (discount points): cargos iniciales que bajan tu tasa. Un punto normalmente equivale a 1% del monto del préstamo.
• Créditos del prestamista (lender credits): lo contrario de los puntos. Aceptas una tasa más alta y el prestamista paga parte de tus costos de cierre.
• Costos de cierre (closing costs): cargos del préstamo y de la compra, como originación, tasación, título y registro.
• Gastos prepagados (prepaids): costos que pagas por adelantado al cierre, como los intereses hasta el primer pago y el primer año de seguro.
• PITI: capital, intereses, impuestos y seguro (principal, interest, taxes and insurance), las cuatro partes principales del pago mensual.
• Cuenta de depósito en garantía (escrow account): una cuenta que abre tu prestamista para pagar por ti el impuesto a la propiedad y el seguro con una parte de cada pago.

¿Qué términos describen el seguro hipotecario?

El seguro hipotecario protege al prestamista, no a ti, cuando tu enganche es pequeño. El nombre y las reglas dependen del tipo de préstamo, y la diferencia puede valer miles de dólares.

La CFPB explica que el PMI protege al prestamista si dejas de pagar. Las tasas de FHA vienen de la Carta Hipotecaria 2023-05 de HUD.

¿Qué términos describen el proceso y los documentos?

Los términos del proceso marcan los pasos entre la solicitud y la entrega de tus llaves. Cada uno viene con su propio documento o plazo.

• Precalificación (prequalification): un cálculo inicial de cuánto podrías pedir prestado, muchas veces basado en la información que tú das.
• Preaprobación (preapproval): una declaración condicional del prestamista sobre cuánto podría prestarte después de revisar tus finanzas.
• Relación de deuda a ingresos (debt-to-income ratio, DTI): tus pagos mensuales de deudas divididos entre tu ingreso bruto mensual, según la definición de la CFPB.
• Loan Estimate: el formulario que muestra tu tasa, tu pago y tus costos de cierre estimados; debe llegar dentro de tres días hábiles después de tu solicitud.
• Bloqueo de tasa (rate lock): el compromiso de que tu tasa se mantiene igual hasta el cierre si cierras a tiempo y tu solicitud no cambia.
• Tasación (appraisal): una estimación independiente del valor de la casa para el prestamista.
• Evaluación del préstamo (underwriting): la revisión que hace el prestamista de tus ingresos, tus bienes, tu crédito y la propiedad.
• Closing Disclosure: los términos y costos finales; debe llegar al menos tres días hábiles antes del cierre.
• Administrador del préstamo (servicer): la empresa que cobra tus pagos y maneja el escrow después del cierre.

¿A dónde ir después?

Pon los términos en práctica. Los pasos para comprar una casa muestran dónde aparece cada uno, el cuestionario de programas de préstamo te señala programas por los que vale la pena preguntar, y la calculadora de hipoteca muestra cómo se suman el PITI y el seguro hipotecario.

Para explicaciones más a fondo, lee cuánto necesitas de enganche, cuánto son los costos de cierre y cómo construir crédito para comprar casa.