Cuestionario: ¿qué tipo de hipoteca me conviene?

Este cuestionario sobre qué tipo de hipoteca me conviene hace cinco preguntas y te señala los programas de préstamo de EE. UU. sobre los que vale la pena preguntarle a un prestamista: VA, USDA, FHA y préstamos convencionales con poco pago inicial (enganche). Es un mapa para empezar, no una aprobación. Cada sugerencia de abajo explica por qué el cuestionario te la mostró y qué piden las reglas oficiales del programa.

¿Cómo funciona el cuestionario?

El cuestionario pregunta por tu servicio militar, si la casa está en una zona rural, tu rango de puntaje de crédito, tu pago inicial y tu ingreso comparado con el ingreso medio de tu zona. Cada respuesta abre o descarta programas según sus reglas principales de elegibilidad. Al final ves una lista corta de programas para hablar con los prestamistas.

Las cinco preguntas se conectan con los programas así:

1. Servicio militar. “Sí” agrega un préstamo VA.
2. Pueblo pequeño o zona rural. “Sí o tal vez” agrega un préstamo USDA.
3. Puntaje de crédito. “Menos de 620” agrega FHA. “De 620 a 679” con un pago inicial “del 3% al 10%” también agrega FHA. “680 o más” agrega un préstamo convencional.
4. Pago inicial. “Más del 10%” agrega un préstamo convencional. “Poco o nada” o “del 3% al 10%” agrega ayuda para el pago inicial.
5. Ingreso comparado con el ingreso medio. Si no respondes “No”, y siempre que tu puntaje sea de 620 o más y pienses dar 10% o menos, el cuestionario agrega los programas convencionales con 3% de pago inicial.

Si ninguna regla aplica, el cuestionario te muestra FHA y convencional como punto de partida.

La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB) resume así los tipos principales: los préstamos convencionales suelen costar menos que los FHA pero pueden ser más difíciles de conseguir; los FHA tienen un pago inicial bajo y aceptan puntajes de crédito más bajos; los VA son para veteranos, miembros del servicio y cónyuges sobrevivientes; y los USDA son para personas de ingresos bajos a medios en zonas rurales (CFPB).

¿Cuándo sugiere el cuestionario un préstamo VA?

Si respondes que tú o tu cónyuge sirvieron, el cuestionario te sugiere primero un préstamo VA. Los préstamos de compra respaldados por el VA muchas veces no requieren pago inicial ni seguro hipotecario mensual, y son para veteranos, miembros del servicio y algunos cónyuges sobrevivientes que califiquen. La mayoría paga, en cambio, un cargo de financiamiento único.

El VA explica que muchas veces puedes comprar sin pago inicial siempre que el precio de venta no sea mayor que el avalúo de la casa, y que no necesitas seguro hipotecario privado (PMI) ni primas de seguro hipotecario (MIP) (VA). El VA no publica un puntaje de crédito mínimo; debes cumplir los requisitos del VA y de tu prestamista.

El cargo de financiamiento (funding fee) es el 2.15% del préstamo en una compra de primer uso con menos de 5% de pago inicial; baja a 1.5% con 5% y a 1.25% con 10%. Los veteranos que reciben compensación por una discapacidad relacionada con el servicio, y algunas otras personas, están exentos (VA). Calcula el tuyo con la calculadora del cargo de financiamiento VA.

¿Cuándo sugiere el cuestionario un préstamo USDA?

El cuestionario sugiere un préstamo garantizado por el USDA si la casa está en una zona rural o en un pueblo pequeño. Para calificar, el ingreso de tu hogar debe estar en o por debajo del nivel de ingreso moderado de tu zona. Los préstamos USDA son solo para una casa en la que vas a vivir como residencia principal.

Según las reglas del USDA, el ingreso ajustado del hogar no debe pasar el límite de ingreso moderado que aplique, y debes aceptar vivir en la casa como tu residencia principal; el USDA no garantiza préstamos para propiedades de inversión (7 CFR 3555.151). El ingreso moderado se define como el mayor entre el 115% del ingreso familiar medio de EE. UU., el promedio del ingreso medio estatal y el no metropolitano del estado, o 115/80 del límite local de ingreso bajo, ajustado por el tamaño del hogar (7 CFR 3555.10).

La “zona rural” sigue la sección 520 de la Ley de Vivienda de 1949. Muchas zonas fuera de las grandes ciudades califican, así que no te descartes sin que un prestamista revise una dirección específica.

¿Cuándo sugiere el cuestionario un préstamo FHA?

El cuestionario sugiere FHA cuando tu puntaje es menor de 620, o de 620 a 679 con un pago inicial del 3% al 10%. Las reglas de crédito de la FHA son las más flexibles de los programas principales, aunque su seguro hipotecario por lo general dura toda la vida del préstamo si das menos de 10%.

El manual de HUD permite el financiamiento máximo, con una inversión mínima de 3.5%, para puntajes de 580 o más. Los puntajes de 500 a 579 se limitan a 90% de préstamo-valor, y los menores de 500 no son elegibles (HUD Handbook 4000.1). La FHA cobra una prima inicial de 1.75% y una prima anual; usa la calculadora de MIP de FHA.

¿Cuándo sugiere el cuestionario un préstamo convencional?

El cuestionario sugiere un préstamo convencional con un puntaje de 680 o más, o con más del 10% de pago inicial. Marca los programas con 3% de pago inicial cuando tu puntaje es de 620 o más, piensas dar 10% o menos y tu ingreso podría estar en o por debajo del ingreso medio de tu zona. El PMI convencional se puede quitar después.

Fannie Mae ya no fija un puntaje mínimo para los préstamos que pasan por su sistema Desktop Underwriter, aunque los préstamos de tasa fija evaluados manualmente todavía piden 620 (Fannie Mae Selling Guide). Los prestamistas pueden pedir mínimos más altos. El cuestionario pregunta por el ingreso medio para no dejar fuera a nadie, pero los límites de los programas son más bajos: Home Possible de Freddie Mac permite 3% de pago inicial con fuentes de fondos flexibles y limita el ingreso que califica al 80% del ingreso medio de la zona (Freddie Mac).

¿Cuándo sugiere el cuestionario ayuda para el pago inicial?

Si puedes dar poco o nada, o del 3% al 10%, el cuestionario agrega la ayuda para el pago inicial. Las agencias estatales y locales de financiamiento de vivienda ofrecen subvenciones y segundos préstamos que pueden cubrir parte del pago inicial o de los costos de cierre. Muchas se combinan con primeras hipotecas FHA, VA, USDA o convencionales.

Las reglas, los límites de ingreso y las condiciones de pago cambian mucho según el estado y la ciudad. Nuestra guía sobre cuánto necesitas de enganche explica cuánto pide cada tipo de préstamo y dónde buscar ayuda.

¿Cómo se comparan los programas?

Cada programa equilibra quién lo puede usar, cuánto efectivo necesitas y cómo funciona el seguro hipotecario. La tabla resume las reglas en las que se basa el cuestionario. Tu prestamista confirmará los detalles para tu caso.

¿Qué hago con mis resultados?

Lleva tu lista corta a por lo menos tres prestamistas y pide un Estimado de Préstamo (Loan Estimate) para cada programa para el que podrías calificar. Compara la tasa, el pago mensual, el seguro hipotecario y el efectivo para el cierre. Luego elige el préstamo que cueste menos en los años que piensas quedarte.

Lecturas útiles: cómo construir crédito para comprar casa si tu puntaje es bajo o nuevo, y si puedes comprar casa con ITIN si no tienes número de Seguro Social. Para comparar los costos FHA y convencionales con tus propios números, prueba la calculadora FHA vs convencional.