Tự kinh doanh (chủ tiệm nail, nhà hàng) thì vay mua nhà thế nào?
Đúng như mọi người hỏi
Tôi làm chủ một tiệm nail được bốn năm. Thu nhập thật khá ổn nhưng kế toán khai trừ chi phí nhiều nên lợi nhuận trên tờ khai thuế thấp. Người tự kinh doanh như tôi muốn vay mua nhà thì cần chuẩn bị gì, và có được vay không?
Trả lời ngắn
Được. Người tự kinh doanh vẫn vay mua nhà bình thường, nhưng người cho vay tính thu nhập dựa trên lợi nhuận ròng trên tờ khai thuế, thường là trung bình hai năm gần nhất. Vì vậy, khai trừ chi phí nhiều sẽ làm thu nhập dùng để vay thấp đi. Hãy chuẩn bị hai năm tờ khai thuế cá nhân và doanh nghiệp, sổ lãi lỗ năm nay và sao kê ngân hàng.
Điểm chính
- Fannie Mae coi người có từ 25% quyền sở hữu doanh nghiệp trở lên là người tự kinh doanh.
- Fannie Mae thường yêu cầu lịch sử thu nhập hai năm; dưới hai năm có thể được xét nếu tờ khai thuế gần nhất có đủ 12 tháng kinh doanh và bạn từng làm cùng nghề trước đó.
- FHA cho phép tự kinh doanh từ một đến hai năm nếu trước đó bạn đã làm cùng ngành hoặc ngành liên quan ít nhất hai năm.
- FHA tính thu nhập theo mức thấp hơn giữa trung bình hai năm và trung bình một năm gần nhất; nếu thu nhập giảm hơn 20% thì hồ sơ phải chuyển sang thẩm định thủ công.
- Vay bằng sao kê ngân hàng là vay non-QM, không theo chuẩn Fannie Mae, Freddie Mac hay FHA, nhưng người cho vay vẫn phải xác minh khả năng trả nợ theo luật liên bang.
Tự tính số liệu của bạn bằng Tính tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) khi vay mua nhà của chúng tôi.
Trong bài này
Người tự kinh doanh vay mua nhà hoàn toàn được, kể cả chủ tiệm nail, nhà hàng hay tiệm bánh mì. Điểm khác biệt là người cho vay không nhìn doanh thu hay số tiền bạn cảm thấy mình kiếm được, mà nhìn lợi nhuận ròng trên tờ khai thuế, thường là trung bình hai năm gần nhất. Vì vậy, cách khai thuế ảnh hưởng trực tiếp đến số tiền bạn vay được.
Nhiều gia đình người Việt làm chủ tiệm có thu nhập ổn định nhưng hồ sơ vay lại yếu vì lợi nhuận trên giấy thấp. Bài này giải thích người cho vay tính thu nhập thế nào, cần giấy tờ gì, và khi nào nên nghĩ đến vay bằng sao kê ngân hàng.
Thế nào thì bị coi là người tự kinh doanh khi vay mua nhà?
Theo Fannie Mae, bất kỳ ai sở hữu từ 25% doanh nghiệp trở lên đều được coi là người tự kinh doanh. FHA dùng cùng mốc 25%. Dù tiệm của bạn là doanh nghiệp một chủ, công ty hợp danh, công ty S hay công ty thường, nếu bạn sở hữu từ 25% trở lên thì thu nhập được xét theo quy định dành cho người tự kinh doanh.
Hướng dẫn của Fannie Mae về người tự kinh doanh yêu cầu người cho vay xem xét độ ổn định của thu nhập, vị trí và loại hình kinh doanh, nhu cầu về dịch vụ, sức khỏe tài chính của doanh nghiệp và khả năng doanh nghiệp tiếp tục tạo ra đủ thu nhập để bạn trả nợ.
Nếu tiệm của bạn là công ty S hoặc công ty hợp danh, người cho vay sẽ xem thêm phiếu K-1 và có thể cả tờ khai thuế của công ty. Fannie Mae lưu ý rằng thu nhập công ty ghi trên tờ khai cá nhân chưa chắc là tiền đã thật sự chia cho bạn.
Cần bao nhiêu năm kinh doanh mới được vay?
Thông thường là hai năm. Fannie Mae thường yêu cầu lịch sử thu nhập hai năm, nhưng có thể chấp nhận ít hơn nếu tờ khai thuế gần nhất có đủ 12 tháng từ tiệm hiện tại và trước đó bạn làm cùng nghề. FHA chấp nhận từ một đến hai năm nếu trước đó bạn đã làm cùng ngành ít nhất hai năm.
| Tình huống | Fannie Mae (conventional) | FHA |
|---|---|---|
| Tự kinh doanh từ 2 năm trở lên | Thường đủ điều kiện về thời gian | Đủ điều kiện về thời gian |
| Tự kinh doanh 1–2 năm | Có thể, nếu tờ khai gần nhất có đủ 12 tháng và có lịch sử thu nhập tương đương trong cùng nghề | Có thể, nếu trước đó làm cùng ngành hoặc ngành liên quan ít nhất 2 năm |
| Số năm tờ khai thuế | Thường 2 năm cá nhân và doanh nghiệp; có thể 1 năm nếu doanh nghiệp đã có 5 năm và bạn sở hữu từ 25% liên tục 5 năm | 2 năm cá nhân; 2 năm doanh nghiệp trừ một số trường hợp miễn |
| Thu nhập giảm | Phải phân tích xu hướng doanh nghiệp | Giảm hơn 20% thì phải thẩm định thủ công |
Nguồn: Fannie Mae B3-3.5-01 và Sổ tay HUD 4000.1.
Ví dụ giả định: một người làm thợ nail năm năm rồi mở tiệm riêng được khoảng 20 tháng, và tờ khai thuế năm ngoái đã có đủ 12 tháng của tiệm. Người này có thể vẫn đủ điều kiện, vì trước đó đã làm cùng nghề. Ngược lại, một người chuyển từ làm văn phòng sang mở nhà hàng được một năm sẽ khó hơn nhiều.
Người cho vay tính thu nhập của người tự kinh doanh như thế nào?
Người cho vay lấy lợi nhuận trên tờ khai thuế, thường cộng lại một số khoản không phải chi tiền mặt, rồi tính trung bình qua hai năm. Với FHA, Sổ tay HUD yêu cầu dùng mức thấp hơn giữa trung bình hai năm và trung bình một năm gần nhất. Nếu thu nhập đang giảm, con số dùng để vay sẽ thấp hơn.
Fannie Mae cho phép người cho vay điều chỉnh một số khoản khi phân tích tờ khai, như thu nhập hoặc chi phí không lặp lại và khấu hao (depreciation). Người cho vay cũng phải viết bản phân tích xu hướng doanh thu, chi phí và lợi nhuận của doanh nghiệp qua từng năm.
Thu nhập không khai báo, như tiền tip tiền mặt không ghi vào sổ, thường không được tính vì người cho vay xác minh thu nhập qua tờ khai thuế hoặc bảng sao từ IRS. Tỷ lệ nợ trên thu nhập là chỉ số chính quyết định số tiền bạn vay được.
- Thu nhập hằng tháng được tính
- $4,500
- Tổng nợ tối đa ở mức 43%
- $1,935
- Tiền nhà tối đa nếu đang trả góp xe $400
- $1,535
Xem dữ liệu dạng bảng
| Lợi nhuận ròng | |
|---|---|
| Năm 2024 | 50.000 $ |
| Năm 2025 | 58.000 $ |
| Trung bình 2 năm | 54.000 $ |
Nguồn: Tính toán của Mortgage Advice Daily (ví dụ) (tính đến 18 tháng 10, 2026). Ví dụ minh họa, không phải báo giá
Cần chuẩn bị những giấy tờ gì?
Hãy chuẩn bị hai năm tờ khai thuế cá nhân đầy đủ các phụ lục, hai năm tờ khai thuế doanh nghiệp nếu có, sổ lãi lỗ từ đầu năm đến nay, sao kê ngân hàng cá nhân và doanh nghiệp, cùng giấy tờ chứng minh tiệm đang hoạt động. Người cho vay cũng sẽ nhờ bạn ký giấy cho phép lấy thông tin thuế từ IRS.
Danh sách thường gặp:
- Tờ khai thuế cá nhân hai năm gần nhất, có chữ ký và đủ phụ lục như Schedule C, E hoặc K-1.
- Tờ khai thuế doanh nghiệp hai năm, như mẫu 1120S hoặc 1065, nếu tiệm là công ty S hoặc hợp danh.
- Mẫu IRS 4506-C có chữ ký để người cho vay lấy bảng sao tờ khai. Theo Fannie Mae, mẫu này có hiệu lực 120 ngày, và người có cả tờ khai cá nhân và doanh nghiệp cần ký mẫu riêng cho từng loại.
- Sổ lãi lỗ (P&L) năm nay. FHA yêu cầu nếu đã qua hơn một quý kể từ cuối năm tính thuế; cần thêm bảng cân đối kế toán nếu không phải Schedule C.
- Sao kê ngân hàng của tài khoản dùng để trả trước và chi phí đóng hồ sơ.
- Giấy phép kinh doanh hoặc giấy tờ khác chứng minh tiệm vẫn hoạt động. Fannie Mae yêu cầu xác minh doanh nghiệp còn tồn tại trong vòng 120 ngày trước ngày ký giấy vay.
Nếu bạn định dùng tiền trong tài khoản của tiệm để trả trước, Fannie Mae yêu cầu bạn đứng tên chủ tài khoản. Người cho vay phải phân tích dòng tiền để bảo đảm việc rút tiền không làm hại việc kinh doanh. Danh sách giấy tờ chung cho mọi người vay có trong bài cần chuẩn bị giấy tờ gì để được pre-approval.
Vay bằng sao kê ngân hàng (bank statement loan) là gì?
Đây là loại vay non-QM, dùng sao kê ngân hàng của nhiều tháng thay cho tờ khai thuế để ước tính thu nhập. Loại vay này không theo chuẩn của Fannie Mae, Freddie Mac hay FHA, nên mỗi nơi cho vay đặt điều kiện, lãi suất và phí riêng. Nó có thể giúp người có thu nhập thật cao hơn lợi nhuận trên tờ khai.
CFPB giải thích rằng khoản vay đạt chuẩn (Qualified Mortgage, QM) có các đặc điểm ít rủi ro hơn, như không có giai đoạn chỉ trả lãi, không có khoản trả một lần lớn cuối kỳ, kỳ hạn không quá 30 năm, giới hạn phí và yêu cầu xác minh thu nhập, tài sản và nợ. Khoản vay không đáp ứng các chuẩn này gọi chung là non-QM.
Dù vậy, non-QM không có nghĩa là không cần chứng minh. Theo quy định về khả năng trả nợ trong Regulation Z, người cho vay phải xác định một cách hợp lý và thiện chí rằng bạn có khả năng trả nợ. Họ phải xác minh thu nhập bằng hồ sơ của bên thứ ba, và hồ sơ của tổ chức tài chính như sao kê ngân hàng là một loại được chấp nhận. Quy định cũng nói người cho vay không thể chỉ thấy tiền chảy vào tài khoản mà không xác nhận đó là thu nhập.
Trước khi chọn vay bằng sao kê ngân hàng, hãy cân nhắc:
- So sánh với vay thông thường trước. Nếu bạn đủ điều kiện vay conventional hoặc vay FHA, hãy xin báo giá cả hai để so sánh.
- Đọc kỹ các điều khoản. Hỏi rõ có giai đoạn chỉ trả lãi, lãi suất điều chỉnh hay phí phạt trả trước hạn không.
- Tách bạch tài khoản. Sao kê lẫn lộn chi tiêu cá nhân và tiệm làm người cho vay khó tính thu nhập.
Bạn nên làm gì tiếp theo?
Hãy chuẩn bị hồ sơ sớm, ít nhất vài tháng trước khi tìm nhà. Người tự kinh doanh thường mất nhiều thời gian hơn để được duyệt, nên càng gọn gàng càng tốt. Các bước sau giúp bạn biết mình vay được bao nhiêu và tránh bất ngờ.
- Lấy bảng sao tờ khai thuế hai năm gần nhất từ IRS và tính lợi nhuận ròng trung bình của bạn.
- Nhờ kế toán lập sổ lãi lỗ từ đầu năm và hỏi về ảnh hưởng của cách khai thuế đến hồ sơ vay.
- Tách tài khoản cá nhân và tài khoản tiệm, và tránh nạp tiền mặt lớn không có giấy tờ trong vài tháng trước khi nộp hồ sơ.
- Tính số tiền trả trước phù hợp theo bài mua nhà lần đầu cần bao nhiêu tiền trả trước.
- Xin pre-approval từ hai hoặc ba nơi cho vay quen làm hồ sơ người tự kinh doanh, rồi so sánh bảng ước tính khoản vay.
Kết quả của bạn
DTI back-end (mọi khoản nợ)37,41%
DTI back-end của bạn là 37,41% và DTI front-end là 29,65%. Mức này trên 36% nhưng vẫn trong giới hạn mà nhiều chương trình vay chấp nhận.
- DTI front-end (chỉ tiền nhà)
- 29,65%
- DTI của bạn có ý nghĩa gì
- Trong giới hạn thường gặp (36% đến 43%)
Đang hiển thị ví dụ với số mặc định. Thay đổi bất kỳ ô nào để xem kết quả của riêng bạn.
Chạy hoàn toàn trong trình duyệt của bạn. Không lưu và không gửi bất kỳ dữ liệu nào.
Câu hỏi liên quan khác
Tôi mới mở tiệm được một năm, có vay được không?
Có thể. Fannie Mae có thể xét thu nhập dưới hai năm nếu tờ khai thuế gần nhất có đủ 12 tháng từ tiệm hiện tại và bạn có lịch sử thu nhập tương đương trong cùng nghề trước đó. FHA cũng chấp nhận từ một đến hai năm nếu trước đó bạn làm cùng ngành ít nhất hai năm.
Tiền tip và tiền mặt không khai thuế có được tính không?
Thường là không. Người cho vay xác minh thu nhập qua tờ khai thuế hoặc bảng sao (transcript) từ IRS, nên tiền không khai báo thường không được dùng để tính khả năng vay. Nạp nhiều tiền mặt vào tài khoản còn có thể khiến bạn phải giải thích nguồn gốc.
Lợi nhuận năm nay giảm so với năm ngoái thì sao?
Người cho vay sẽ xem xét kỹ hơn. Theo Sổ tay HUD, nếu thu nhập từ doanh nghiệp giảm hơn 20% trong thời gian phân tích, hồ sơ FHA phải được thẩm định thủ công. Fannie Mae cũng yêu cầu phân tích xu hướng thu nhập của doanh nghiệp.
Có cần sổ lãi lỗ (P&L) không?
Tùy loại vay và thời điểm. FHA yêu cầu P&L từ đầu năm đến nay nếu đã qua hơn một quý kể từ cuối năm tính thuế gần nhất. Fannie Mae thường không bắt buộc, nhưng người cho vay có thể yêu cầu nếu nộp hồ sơ hơn 120 ngày sau cuối năm tính thuế.
Tôi có thể dùng tiền trong tài khoản của tiệm để trả trước không?
Có thể, nhưng phải chứng minh được. Theo Fannie Mae, bạn phải đứng tên chủ tài khoản, và nếu bạn cũng dùng thu nhập từ tiệm để vay, người cho vay phải phân tích dòng tiền để bảo đảm rút tiền không ảnh hưởng xấu đến việc kinh doanh.
Vay bằng sao kê ngân hàng có đắt hơn không?
Hãy so sánh kỹ trước khi chọn. Các khoản vay non-QM không theo chuẩn chung nên điều kiện, lãi suất và phí khác nhau nhiều giữa các nơi cho vay. Xin bảng ước tính khoản vay (Loan Estimate) và so sánh với một khoản vay thông thường nếu bạn đủ điều kiện.
Vợ tôi đi làm lãnh lương, tôi tự kinh doanh, nên vay chung không?
Tùy trường hợp. Theo Fannie Mae, nếu không dùng thu nhập tự kinh doanh của một người để vay, người cho vay không cần xác minh khoản thu nhập đó. Nhưng mọi khoản nợ doanh nghiệp mà người vay đứng tên cá nhân vẫn được tính vào tỷ lệ nợ.
Người cho vay có kiểm tra tiệm của tôi còn hoạt động không?
Có. Fannie Mae yêu cầu xác minh trong vòng 120 ngày trước ngày ký giấy vay rằng doanh nghiệp vẫn tồn tại và bạn vẫn đang kinh doanh. Người cho vay có thể dùng giấy phép kinh doanh, thông tin từ kế toán hoặc nguồn đáng tin khác.
Nguồn
Chúng tôi chỉ dẫn link đến nguồn chính thức và nguồn gốc. “Đã kiểm tra” là ngày gần nhất chúng tôi xác nhận từng trang.
- B3-3.5-01, Underwriting Factors and Documentation for a Self-Employed Borrower (mở trong thẻ mới)Fannie Mae Selling Guide · Đã kiểm tra
- B3-3.1-02, Tax Return and Transcript Documentation Requirements (mở trong thẻ mới)Fannie Mae Selling Guide · Đã kiểm tra
- B3-3.7-04, Analyzing Profit and Loss Statements (mở trong thẻ mới)Fannie Mae Selling Guide · Đã kiểm tra
- B3-3.1-04, Verbal Verification of Employment (mở trong thẻ mới)Fannie Mae Selling Guide · Đã kiểm tra
- B3-4.2-02, Depository Accounts (mở trong thẻ mới)Fannie Mae Selling Guide · Đã kiểm tra
- Single Family Housing Policy Handbook 4000.1 (mở trong thẻ mới)U.S. Department of Housing and Urban Development · Đã kiểm tra
- What is a Qualified Mortgage? (mở trong thẻ mới)Consumer Financial Protection Bureau · Đã kiểm tra
- 12 CFR 1026.43 Minimum standards for transactions secured by a dwelling (Regulation Z) (mở trong thẻ mới)Consumer Financial Protection Bureau · Đã kiểm tra
- About Schedule C (Form 1040), Profit or Loss from Business (mở trong thẻ mới)Internal Revenue Service · Đã kiểm tra
- Get transcript (mở trong thẻ mới)Internal Revenue Service · Đã kiểm tra
Cách chúng tôi viết bài này
Do Mortgage Advice Daily Editorial Team nghiên cứu và viết, đối chiếu với các nguồn nêu ở trên và được duyệt vào ngày 18 tháng 10, 2026. Chúng tôi không phải bên cho vay và không nhận tiền từ bên cho vay.
Câu trả lời này chỉ mang tính giáo dục chung, không phải tư vấn tài chính, thuế hay pháp lý. Quy định, lãi suất và hạn mức chương trình có thể thay đổi, và bên cho vay của bạn có thể có yêu cầu khắt khe hơn. Để được hỗ trợ riêng miễn phí, hãy nói chuyện với một chuyên viên tư vấn nhà ở được HUD chấp thuận.
