So sánh vay FHA và conventional

Công cụ so sánh vay FHA và conventional này đặt hai loại vay trả trước ít phổ biến nhất cạnh nhau trên cùng một căn nhà. Công cụ cho thấy tiền góp mỗi tháng của từng loại kèm bảo hiểm khoản vay, và quan trọng hơn, mỗi loại tốn bao nhiêu trong số năm bạn thật sự dự định giữ khoản vay. Con số thứ hai thường là thứ quyết định loại nào rẻ hơn.

Dùng máy tính này như thế nào?

Nhập giá nhà, tiền trả trước và lãi suất hai bên cho vay báo, một cho FHA và một cho khoản vay thông thường (conventional). Thêm phí PMI trong báo giá conventional, rồi chọn thời hạn vay và số năm bạn định giữ khoản vay. Báo giá thật cho kết quả thật; con số đoán chỉ cho kết quả ước chừng.

Lưu ý cho từng ô:

• Tiền trả trước. Dùng cùng một phần trăm cho cả hai. FHA yêu cầu ít nhất 3.5% với điểm tín dụng từ 580 trở lên (HUD Handbook 4000.1).
• Lãi suất. Cùng một người vay, lãi suất FHA và conventional thường khác nhau. Hãy dùng lãi suất trên từng bản ước tính khoản vay (Loan Estimate).
• Phí PMI. Đây là ô làm kết quả thay đổi nhiều nhất. Điểm tín dụng tốt có thể giúp phí PMI thấp hơn hẳn.
• Số năm. Hãy thực tế. Nhiều người bán nhà hoặc tái cấp vốn từ rất lâu trước 30 năm.

Phép so sánh được tính như thế nào?

Với FHA, máy tính cộng phí trả trước 1.75% vào khoản vay và tính MIP hằng năm theo bảng của HUD. Với conventional, máy tính tính PMI cho đến khi số dư còn 78% giá nhà. Sau đó cộng tổng chi phí của mỗi khoản vay trong thời gian bạn chọn.

Các bước:

1. Khoản vay FHA = số tiền vay gốc + 1.75% MIP trả trước. Tiền góp mỗi tháng = gốc và lãi trên tổng đó + MIP hằng năm ÷ 12 (HUD Mortgagee Letter 2023-05).
2. MIP của FHA kéo dài suốt khoảng thời gian nếu tỷ lệ vay trên giá trị (LTV) trên 90%, hoặc tối đa 11 năm nếu LTV từ 90% trở xuống. Máy tính tính lại MIP mỗi năm theo số dư còn lại.
3. Tiền góp conventional = gốc và lãi trên số tiền vay gốc + PMI (số tiền vay × phí PMI ÷ 12) khi số dư còn trên 78% giá nhà. Nếu trả trước từ 20% trở lên thì không có PMI.
4. Chi phí trong khoảng thời gian = tổng các khoản đã trả + số dư còn nợ cuối kỳ − số tiền vay conventional ban đầu.

Gốc và lãi dùng công thức chuẩn M = P × r(1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1). Nếu hai chi phí chênh nhau trong vòng $500, kết luận là “gần như ngang nhau”. Thuế nhà, bảo hiểm nhà và chi phí đóng hồ sơ được bỏ ra vì gần như giống nhau với cả hai loại vay.

Ví dụ tính cụ thể

Đổi một ô là kết quả thay đổi. Đây là cùng căn nhà và cùng mức trả trước 5%.

Hãy để ý: phí PMI thấp hơn, thường đi kèm điểm tín dụng cao hơn, làm kết quả nghiêng về conventional.

Kết quả của bạn có ý nghĩa gì?

Kết luận cho biết khoản vay nào rẻ hơn với con số và thời gian của bạn, không phải loại nào tốt hơn về mọi mặt. FHA thường có lợi khi điểm tín dụng thấp và giữ lâu với lãi suất thấp hơn. Conventional thường có lợi khi điểm tín dụng cao, vì PMI rẻ và chấm dứt khi bạn có đủ vốn trong nhà.

Những quy định có thể làm kết quả thay đổi:

• Bỏ PMI. Với khoản vay conventional, bạn có thể xin hủy PMI khi số dư còn 80% giá trị ban đầu, và PMI phải chấm dứt ở mức 78% nếu bạn trả đúng hạn (CFPB). Máy tính dùng mốc tự động 78%, nên xin hủy ở mốc 80% có thể làm conventional rẻ hơn một chút.
• Thời gian đóng MIP của FHA. Trả trước từ 10% trở lên thì MIP của FHA dừng sau 11 năm; ít hơn thì kéo dài suốt thời hạn vay.
• Điểm tín dụng. FHA chấp nhận điểm thấp hơn; CFPB ghi rằng khoản vay conventional “typically cost less than FHA loans but can be harder to get” (thường rẻ hơn FHA nhưng có thể khó được duyệt hơn) (CFPB).
• Chương trình trả trước 3%. Home Possible của Freddie Mac cho trả trước 3% với người vay có thu nhập bằng hoặc dưới 80% thu nhập trung vị khu vực (Freddie Mac).
• Tái cấp vốn. Nếu bạn định tái cấp vốn từ FHA sang conventional sau này, thời gian đóng MIP sẽ ngắn lại.

Những lỗi thường gặp

Phần lớn kết quả sai đến từ con số đoán hoặc chỉ so tiền góp mỗi tháng. Hãy tránh những lỗi sau:

• Dùng lãi suất trung bình hôm nay cho cả hai thay vì báo giá thật.
• Để phí PMI ở mức mặc định khi điểm tín dụng của bạn thấp hoặc cao.
• Chỉ so tiền góp mỗi tháng mà bỏ qua số năm bạn sẽ giữ khoản vay.
• Quên rằng phí trả trước của FHA làm số dư khoản vay tăng lên.
• Nghĩ rằng MIP của FHA có thể hủy như PMI.

Công cụ liên quan: máy tính phí bảo hiểm FHA phân tích chi tiết bảo hiểm FHA, và công cụ tính ngày hủy PMI cho thấy khi nào PMI của khoản vay conventional chấm dứt. Nếu bạn đang cân nhắc nên để dành bao nhiêu, hãy đọc bài mua nhà lần đầu cần bao nhiêu tiền trả trước.