FHA和常规贷款对比计算器：哪种贷款总成本更低

这个FHA和常规贷款对比计算器，比较同一套房子上最常见的两种低首付贷款。它会显示两种贷款含房贷保险的月供，更重要的是，算出在您实际预计持有贷款的年限内各自的总成本。决定哪种更便宜的，通常正是这个数字。

这个计算器怎么用？

输入房价、首付，以及两家贷款机构给您的报价利率，一个FHA、一个常规贷款。再填上常规贷款报价中的PMI费率，选择期限和预计持有贷款的年数。用真实报价算出的是真实答案，用猜的数字只能得到粗略结果。

每一项的填写建议：

• 首付： 两种贷款用同一个比例。信用分数580分或以上时，FHA最低首付3.5%（HUD Handbook 4000.1）。
• 利率： 同一个借款人的FHA和常规贷款利率往往不同。请用各自贷款估算表（Loan Estimate）上的利率。
• PMI费率： 这是对结果影响最大的一项。信用分数高，PMI费率可能低很多。
• 年数： 请如实填写。很多人远不到30年就卖房或再融资了。

比较是怎么算出来的？

FHA一侧，计算器把1.75%的预付保费加进贷款，并按HUD费率表收取年度MIP。常规贷款一侧，在余额降到房价78%之前收取PMI。然后分别累计两种贷款在您的持有期内的成本。

计算步骤：

1. FHA贷款 = 基础贷款 + 1.75%预付MIP。月供 = 该总额的本金和利息 + 年度MIP ÷ 12（HUD第2023-05号通知）。
2. FHA的MIP： 贷款价值比超过90%时整个期间都收；90%或以下时最多收11年。计算器每年按剩余余额重新计算。
3. 常规贷款月供 = 基础贷款的本金和利息 + PMI（贷款 × PMI费率 ÷ 12），在余额高于房价78%期间收取。首付20%或以上则没有PMI。
4. 持有期内成本 = 已付的全部月供 + 期末仍欠的余额 − 常规贷款起始金额。

本金和利息使用标准公式 M = P × r(1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1)。如果两者成本相差不到500美元，结论就是”差不多”。房产税、房屋保险和过户费用对两种贷款相近，所以不计入。

计算示例

改动任何一项，结论都会变。下面是同一套房子、首付5%的情况：

可以看到，PMI费率一降低（通常伴随更高的信用分数），结论就倒向了常规贷款。

计算结果说明什么？

结论告诉您，按您的数字和持有期，哪种贷款更便宜，而不是哪种贷款在所有方面都更好。信用分数较低、持有时间较长、FHA利率又有优惠时，FHA往往胜出；信用分数高时，PMI便宜、积累净值后就能取消，常规贷款往往胜出。

可能改变结论的规定：

• 取消PMI： 常规贷款余额降到原始价值80%时可以申请取消PMI，只要您没有欠款，到78%时必须终止（CFPB）。本计算器用的是78%自动终止点，所以在80%时主动申请，常规贷款可能还会便宜一点。
• FHA的MIP期限： 首付10%或以上，MIP交11年后停止；首付更少则交到贷款结束。
• 信用分数： FHA接受较低的分数；美国消费者金融保护局（CFPB）指出，常规贷款”通常比FHA贷款便宜，但更难申请”（CFPB）。
• 首付3%的项目： Freddie Mac的Home Possible允许收入不超过当地收入中位数80%的借款人首付3%（Freddie Mac）。
• 再融资： 如果打算以后把FHA再融资成常规贷款，交MIP的时间就会缩短。

常见错误

大多数错误答案来自猜测的数字，或者只比较月供。请避免：

• 两种贷款都用今天的平均利率，而不是真实报价。
• 信用分数偏低或偏高时，PMI仍用默认值。
• 只比月供，不考虑会持有贷款多久。
• 忘了FHA的预付保费会提高贷款余额。
• 以为FHA的MIP能像PMI一样取消。

相关工具：FHA房贷保险计算器拆解FHA保险费用，PMI取消计算器显示常规贷款的PMI什么时候可以终止。信用分数还不够理想的话，可以阅读刚来美国怎样建立信用分数。