Tính phí bảo hiểm FHA (MIP)
Ước tính bảo hiểm khoản vay FHA: phí trả trước cộng vào khoản vay, mức phí hằng năm, tiền phí mỗi tháng trong năm đầu và bạn phải đóng bao lâu.
Tóm tắt
MIP ước tính mỗi tháng (năm đầu)155 $
Với số tiền vay gốc 337.750 $, MIP trả trước là 5.911 $ và MIP hằng năm 0,55% thêm khoảng 155 $ mỗi tháng trong năm đầu. Bạn sẽ đóng MIP hằng năm: Suốt thời hạn vay.
- MIP trả trước (1.75%)
- 5.911 $
- Mức MIP hằng năm
- 0,55%
- Thời gian đóng MIP hằng năm
- Suốt thời hạn vay
- Tổng MIP của FHA (trả trước + hằng năm)
- 43.203 $
Đang hiển thị ví dụ với số mặc định. Thay đổi bất kỳ ô nào để xem kết quả của riêng bạn.
Chạy hoàn toàn trong trình duyệt của bạn. Không lưu và không gửi bất kỳ dữ liệu nào.
Chi tiết
- Số tiền vay gốc (base loan)
- 337.750 $
- Số tiền vay đã cộng MIP trả trước
- 343.661 $
Biểu đồ
Chạm hoặc rê chuột lên biểu đồ để xem số liệu.
Xem dạng bảng
| Năm | MIP hằng năm |
|---|---|
| 1 | 1.858 $ |
| 2 | 1.837 $ |
| 3 | 1.815 $ |
| 4 | 1.791 $ |
| 5 | 1.766 $ |
| 6 | 1.739 $ |
| 7 | 1.710 $ |
| 8 | 1.680 $ |
| 9 | 1.647 $ |
| 10 | 1.612 $ |
| 11 | 1.575 $ |
| 12 | 1.535 $ |
| 13 | 1.493 $ |
| 14 | 1.448 $ |
| 15 | 1.399 $ |
| 16 | 1.348 $ |
| 17 | 1.293 $ |
| 18 | 1.234 $ |
| 19 | 1.172 $ |
| 20 | 1.105 $ |
| 21 | 1.034 $ |
| 22 | 958 $ |
| 23 | 877 $ |
| 24 | 791 $ |
| 25 | 698 $ |
| 26 | 600 $ |
| 27 | 495 $ |
| 28 | 383 $ |
| 29 | 264 $ |
| 30 | 136 $ |
MIP của FHA theo năm
| Năm | Dư nợ | MIP hằng năm |
|---|---|---|
| 1 | 337.750 $ | 1.858 $ |
| 2 | 333.975 $ | 1.837 $ |
| 3 | 329.947 $ | 1.815 $ |
| 4 | 325.649 $ | 1.791 $ |
| 5 | 321.064 $ | 1.766 $ |
| 6 | 316.171 $ | 1.739 $ |
| 7 | 310.951 $ | 1.710 $ |
| 8 | 305.381 $ | 1.680 $ |
| 9 | 299.438 $ | 1.647 $ |
| 10 | 293.097 $ | 1.612 $ |
| 11 | 286.331 $ | 1.575 $ |
| 12 | 279.113 $ | 1.535 $ |
| 13 | 271.410 $ | 1.493 $ |
| 14 | 263.192 $ | 1.448 $ |
| 15 | 254.424 $ | 1.399 $ |
| 16 | 245.068 $ | 1.348 $ |
| 17 | 235.086 $ | 1.293 $ |
| 18 | 224.436 $ | 1.234 $ |
| 19 | 213.072 $ | 1.172 $ |
| 20 | 200.947 $ | 1.105 $ |
| 21 | 188.009 $ | 1.034 $ |
| 22 | 174.206 $ | 958 $ |
| 23 | 159.478 $ | 877 $ |
| 24 | 143.764 $ | 791 $ |
| 25 | 126.997 $ | 698 $ |
| 26 | 109.107 $ | 600 $ |
| 27 | 90.020 $ | 495 $ |
| 28 | 69.653 $ | 383 $ |
| 29 | 47.923 $ | 264 $ |
| 30 | 24.738 $ | 136 $ |
| Tổng | 37.292 $ |
Số liệu được làm tròn đến đô la; các tổng dùng số chưa làm tròn.
So sánh các phương án
Số liệu của bạn đặt cạnh các phương án thường gặp. Mỗi cột tự tính lại khi bạn thay đổi biểu mẫu.
| Số liệu của bạn | Trả trước 5% | Trả trước 10% | Thời hạn 15 năm | |
|---|---|---|---|---|
| MIP ước tính mỗi tháng (năm đầu) | 155 $ | 139 $ | 131 $ | 113 $ |
| Chênh lệch so với số liệu của bạn | — | −16 $ | −24 $ | −42 $ |
| Mức MIP hằng năm | 0,55% | 0,5% | 0,5% | 0,4% |
| Chênh lệch so với số liệu của bạn | — | −0,05% | −0,05% | −0,15% |
| Thời gian đóng MIP hằng năm | Suốt thời hạn vay | Suốt thời hạn vay | 11 năm | Suốt thời hạn vay |
Cách sử dụng
- Nhập giá nhà.
- Nhập tiền trả trước theo phần trăm; mức tối thiểu của FHA là 3.5%.
- Chọn thời hạn vay.
- Xem phí trả trước, mức phí hằng năm và tiền MIP mỗi tháng trong năm đầu.
- Xem thời gian đóng phí để biết MIP kéo dài 11 năm hay suốt thời hạn vay.
Công cụ tính phí bảo hiểm FHA này ước tính hai khoản bảo hiểm trên khoản vay FHA: phí trả trước một lần, thường được cộng vào khoản vay, và phí hằng năm, được chia ra trả mỗi tháng. Công cụ cũng cho biết phí hằng năm kéo dài 11 năm hay suốt thời hạn vay.
Dùng máy tính này như thế nào?
Nhập giá nhà, tiền trả trước theo phần trăm và thời hạn vay. Công cụ tính số tiền vay gốc, áp bảng phí của HUD và cho thấy phí trả trước, mức phí hằng năm và tiền phí mỗi tháng trong năm đầu. Chỉ mất khoảng mười giây.
Lưu ý cho từng ô:
- Giá nhà. FHA dùng số thấp hơn giữa giá mua và giá thẩm định, nên nếu bạn nghĩ nhà sẽ thẩm định thấp, hãy nhập con số đó.
- Tiền trả trước. Mức tối thiểu của FHA là 3.5% với người vay có điểm tín dụng từ 580 trở lên. Với điểm từ 500 đến 579, LTV tối đa là 90%, nên hãy nhập ít nhất 10% (HUD Handbook 4000.1).
- Thời hạn vay. Thời hạn trên 15 năm dùng một bảng phí; thời hạn từ 15 năm trở xuống dùng bảng thấp hơn.
Phí MIP của FHA được tính như thế nào?
FHA thu phí trả trước 1.75% số tiền vay gốc, cộng phí hằng năm tùy theo số tiền vay, LTV và thời hạn. Phí hằng năm được chia 12 và cộng vào khoản trả mỗi tháng. Máy tính dùng các mức phí trong Thông tư Mortgagee Letter 2023-05 của HUD.
Các bước tính:
- Số tiền vay gốc = giá nhà × (1 − % tiền trả trước)
- Tỷ lệ vay trên giá trị (LTV) = 100% − % tiền trả trước
- MIP trả trước = số tiền vay gốc × 1.75%
- Tổng số tiền vay = số tiền vay gốc + MIP trả trước (nếu cộng vào khoản vay)
- MIP mỗi tháng (năm đầu) = số tiền vay gốc × mức phí hằng năm ÷ 12
Mức phí hằng năm của HUD cho khoản vay mua nhà thông thường (forward mortgage), áp dụng cho hồ sơ được chấp thuận từ ngày 20/3/2023, như sau (HUD Mortgagee Letter 2023-05).
| Thời hạn | Số tiền vay gốc | LTV | MIP hằng năm | Thời gian đóng |
|---|---|---|---|---|
| Trên 15 năm | Từ $726,200 trở xuống | Từ 90% trở xuống | 0.50% | 11 năm |
| Trên 15 năm | Từ $726,200 trở xuống | Trên 90% đến 95% | 0.50% | Suốt thời hạn vay |
| Trên 15 năm | Từ $726,200 trở xuống | Trên 95% | 0.55% | Suốt thời hạn vay |
| Trên 15 năm | Trên $726,200 | Từ 90% trở xuống | 0.70% | 11 năm |
| Trên 15 năm | Trên $726,200 | Trên 95% | 0.75% | Suốt thời hạn vay |
| Từ 15 năm trở xuống | Từ $726,200 trở xuống | Từ 90% trở xuống | 0.15% | 11 năm |
| Từ 15 năm trở xuống | Từ $726,200 trở xuống | Trên 90% | 0.40% | Suốt thời hạn vay |
Máy tính chỉ ước tính năm đầu và không tính tiền gốc, tiền lãi, thuế nhà hay bảo hiểm nhà. Con số của bên cho vay có thể hơi khác do làm tròn hoặc do giá thẩm định cuối cùng.
Ví dụ tính cụ thể
Đây là cùng căn nhà $350,000 với các lựa chọn khác, đều tính bằng công thức của máy tính.
| Trường hợp (giả định) | Số tiền vay gốc | MIP trả trước | Mức phí năm | MIP mỗi tháng năm đầu | Thời gian đóng |
|---|---|---|---|---|---|
| Trả trước 3.5%, vay 30 năm | $337,750 | $5,910.63 | 0.55% | $154.80 | Suốt thời hạn vay |
| Trả trước 5%, vay 30 năm | $332,500 | $5,818.75 | 0.50% | $138.54 | Suốt thời hạn vay |
| Trả trước 10%, vay 30 năm | $315,000 | $5,512.50 | 0.50% | $131.25 | 11 năm |
| Trả trước 3.5%, vay 15 năm | $337,750 | $5,910.63 | 0.40% | $112.58 | Suốt thời hạn vay |
Kết quả của bạn có ý nghĩa gì?
Kết quả cho thấy phần bảo hiểm trong khoản trả của vay FHA. Nếu thời gian đóng ghi “suốt thời hạn vay”, bạn sẽ đóng MIP cho đến khi bán nhà hoặc tái cấp vốn. Nếu ghi 11 năm, MIP dừng sau thời gian đó. Hãy cộng MIP mỗi tháng với tiền gốc, tiền lãi, thuế nhà và bảo hiểm nhà để có tổng khoản trả.
Những quy định có thể làm kết quả thay đổi:
- Hạn mức vay. Số tiền vay FHA bị giới hạn theo quận. Năm 2026, hạn mức nhà một căn từ mức sàn $541,287 đến mức trần $1,249,125 (HUD). Khoản vay gốc trên $726,200, mức làm phí MIP cao hơn, chỉ có thể có ở các quận giá nhà cao.
- Điểm tín dụng. Điểm từ 500 đến 579 chỉ được vay tối đa 90% LTV, đồng nghĩa MIP kéo dài 11 năm.
- Hoàn phí. Sổ tay của HUD cho biết MIP trả trước không được hoàn lại, trừ khi bạn tái cấp vốn sang một khoản vay mới được FHA bảo hiểm.
- Thay đổi sau này. HUD có thể đổi mức phí bằng thông tư mới. Bản Loan Estimate của bạn ghi mức phí áp dụng cho bạn.
Để xem FHA so với khoản vay thông thường có PMI ra sao, hãy dùng công cụ so sánh vay FHA và conventional hoặc đọc bài vay FHA là gì và ai nên chọn. Để kiểm tra khoản vay có nằm trong hạn mức của quận không, hãy thử công cụ kiểm tra hạn mức vay.
Những lỗi thường gặp
Lỗi lớn nhất là nhầm MIP của FHA với PMI của khoản vay thông thường, và quên rằng phí trả trước được cộng vào khoản vay. Hãy để ý những điều sau:
- Nghĩ rằng MIP của FHA được hủy ở mốc 78% như PMI. Phần lớn khoản vay FHA trả trước dưới 10% phải đóng suốt thời hạn vay.
- Quên rằng cộng MIP trả trước vào khoản vay làm tăng số nợ và tiền lãi.
- Nghĩ rằng điểm tín dụng cao hơn sẽ làm giảm MIP. Mức phí của FHA không đổi theo điểm.
- Dùng giá mua khi giá thẩm định thấp hơn.
- So khoản trả FHA chưa có MIP với khoản trả conventional đã có PMI.
Câu hỏi về máy tính này
MIP trả trước của FHA là bao nhiêu?
Là 1.75% số tiền vay gốc với phần lớn khoản vay FHA để mua nhà. Bạn có thể trả bằng tiền mặt khi đóng hồ sơ hoặc cộng vào khoản vay, và đa số người mua chọn cộng vào khoản vay. Với khoản vay gốc $300,000, phí này là $5,250.
Mức MIP hằng năm của FHA năm 2026 là bao nhiêu?
Với phần lớn khoản vay 30 năm từ $726,200 trở xuống, mức này là 0.55% nếu trả trước dưới 5% và 0.50% nếu trả trước từ 5% trở lên, theo Thông tư Mortgagee Letter 2023-05 của HUD. Khoản vay lớn hơn và thời hạn 15 năm dùng mức khác.
Tôi có bỏ được MIP của FHA không?
Nếu bạn trả trước từ 10% trở lên, MIP hằng năm chấm dứt sau 11 năm. Nếu trả trước dưới 10%, MIP kéo dài suốt thời hạn vay, nên cách thường gặp để bỏ là tái cấp vốn sang khoản vay thông thường (conventional) khi đã có đủ vốn trong nhà.
Điểm tín dụng có làm thay đổi MIP của FHA không?
Không. Mức phí của FHA tùy vào số tiền vay, tỷ lệ vay trên giá trị (LTV) và thời hạn, không tùy vào điểm tín dụng. Điểm tín dụng vẫn có thể ảnh hưởng đến lãi suất bên cho vay đưa ra và việc bạn cần trả trước 3.5% hay 10%.
Vì sao con số MIP của bên cho vay hơi khác?
Máy tính này ước tính năm đầu dựa trên số tiền vay gốc. Bên cho vay có thể làm tròn khác hoặc dùng đúng giá thẩm định và số tiền vay cuối cùng. Bản ước tính khoản vay (Loan Estimate) ghi con số chính thức.
MIP trả trước có được hoàn lại không?
Thường là không. Sổ tay của HUD cho biết MIP trả trước không được hoàn lại, trừ khi bạn tái cấp vốn sang một khoản vay mới cũng được FHA bảo hiểm, khi đó một phần có thể được tính trừ.
Vay FHA 15 năm có giảm MIP không?
Có. Với khoản vay từ $726,200 trở xuống và thời hạn từ 15 năm trở xuống, mức phí hằng năm là 0.15% khi LTV từ 90% trở xuống và 0.40% khi LTV trên 90%.
Vay VA hoặc USDA có MIP không?
Vay VA không có bảo hiểm khoản vay hằng tháng; phần lớn người vay trả một khoản phí cấp vốn (funding fee) một lần. Khoản vay USDA có các loại phí riêng. Máy tính này chỉ dành cho FHA.
Nguồn
- Mortgagee Letter 2023-05: Reduction of Annual Mortgage Insurance Premium Rates (mở trong thẻ mới)U.S. Department of Housing and Urban Development · Đã kiểm tra
- FHA Single Family Housing Policy Handbook 4000.1 (Update 18) (mở trong thẻ mới)U.S. Department of Housing and Urban Development · Đã kiểm tra
- HUD Announces 2026 FHA Loan Limits (HUD No. 25-145) (mở trong thẻ mới)U.S. Department of Housing and Urban Development · Đã kiểm tra
- VA purchase loan (mở trong thẻ mới)U.S. Department of Veterans Affairs · Đã kiểm tra
Công cụ này chỉ đưa ra ước tính để tham khảo, không phải đề nghị cho vay hay tư vấn tài chính. Con số, phí và quy định của bên cho vay có thể khác. Cách chúng tôi nghiên cứu · Tuyên bố miễn trừ