FHA vs 일반 융자 비교 계산기: 총비용 비교
FHA 융자와 일반 융자(컨벤셔널 융자)를 나란히 비교합니다. 월 상환액, 모기지 보험, 그리고 융자를 유지할 기간 동안의 총비용을 보여 드립니다.
요약
선택한 기간 동안 더 저렴한 융자일반 융자가 더 저렴
7년 동안 일반 융자가 약 $6,019 더 저렴합니다. 일반 융자 월 상환액은 $2,468, FHA는 $2,481입니다.
- 선택한 기간 동안의 비용 차이
- $6,019
- FHA 월 상환액(원리금 + MIP)
- $2,481
- 일반 융자 월 상환액(원리금 + PMI)
- $2,468
기본 숫자로 계산한 예시예요. 아무 항목이나 바꾸면 내 결과를 볼 수 있어요. 금리 칸은 30년 고정 전국 평균(7.4%, 2026년 10월 15일 주)으로 시작해요. 직접 받은 견적을 넣으면 더 정확해져요.
모든 계산은 브라우저 안에서만 이뤄져요. 어떤 데이터도 저장하거나 보내지 않아요.
세부 내역
- 선택한 기간 동안 FHA 비용
- $185,769
- 선택한 기간 동안 일반 융자 비용
- $179,750
차트
차트를 탭하거나 마우스를 올리면 값이 보여요.
- FHA
- 일반 융자
표로 보기
| 연도 | FHA | 일반 융자 |
|---|---|---|
| 1 | $32,410 | $26,495 |
| 2 | $58,743 | $52,752 |
| 3 | $84,797 | $78,750 |
| 4 | $110,550 | $104,471 |
| 5 | $135,980 | $129,894 |
| 6 | $161,062 | $154,995 |
| 7 | $185,769 | $179,750 |
| 8 | $210,073 | $204,132 |
| 9 | $233,942 | $228,114 |
| 10 | $257,344 | $251,664 |
| 11 | $280,243 | $274,748 |
| 12 | $302,600 | $297,333 |
| 13 | $324,373 | $317,882 |
| 14 | $345,519 | $337,353 |
| 15 | $365,988 | $356,200 |
| 16 | $385,730 | $374,374 |
| 17 | $404,688 | $391,824 |
| 18 | $422,803 | $408,496 |
| 19 | $440,009 | $424,329 |
| 20 | $456,237 | $439,258 |
| 21 | $471,414 | $453,216 |
| 22 | $485,457 | $466,128 |
| 23 | $498,280 | $477,912 |
| 24 | $509,790 | $488,484 |
| 25 | $519,886 | $497,751 |
| 26 | $528,460 | $505,611 |
| 27 | $535,395 | $511,959 |
| 28 | $540,566 | $516,677 |
| 29 | $543,839 | $519,641 |
| 30 | $545,066 | $520,717 |
표로 보기
| 월 상환액 | |
|---|---|
| FHA | $2,481 |
| 일반 융자 | $2,468 |
연도별 누적 비용
| 연도 | FHA | 일반 융자 | 차이 |
|---|---|---|---|
| 1 | $32,410 | $26,495 | $5,915 |
| 2 | $58,743 | $52,752 | $5,991 |
| 3 | $84,797 | $78,750 | $6,047 |
| 4 | $110,550 | $104,471 | $6,079 |
| 5 | $135,980 | $129,894 | $6,086 |
| 6 | $161,062 | $154,995 | $6,067 |
| 7 | $185,769 | $179,750 | $6,019 |
| 8 | $210,073 | $204,132 | $5,940 |
| 9 | $233,942 | $228,114 | $5,828 |
| 10 | $257,344 | $251,664 | $5,681 |
| 11 | $280,243 | $274,748 | $5,495 |
| 12 | $302,600 | $297,333 | $5,267 |
| 13 | $324,373 | $317,882 | $6,491 |
| 14 | $345,519 | $337,353 | $8,166 |
| 15 | $365,988 | $356,200 | $9,789 |
| 16 | $385,730 | $374,374 | $11,356 |
| 17 | $404,688 | $391,824 | $12,864 |
| 18 | $422,803 | $408,496 | $14,307 |
| 19 | $440,009 | $424,329 | $15,680 |
| 20 | $456,237 | $439,258 | $16,979 |
| 21 | $471,414 | $453,216 | $18,197 |
| 22 | $485,457 | $466,128 | $19,329 |
| 23 | $498,280 | $477,912 | $20,367 |
| 24 | $509,790 | $488,484 | $21,305 |
| 25 | $519,886 | $497,751 | $22,135 |
| 26 | $528,460 | $505,611 | $22,848 |
| 27 | $535,395 | $511,959 | $23,436 |
| 28 | $540,566 | $516,677 | $23,890 |
| 29 | $543,839 | $519,641 | $24,197 |
| 30 | $545,066 | $520,717 | $24,349 |
값은 달러 단위로 반올림했고, 합계는 반올림 전 숫자로 계산했어요.
시나리오 비교
내 숫자와 흔히 쓰는 다른 선택지를 나란히 보여 드려요. 양식을 바꾸면 각 열이 다시 계산돼요.
| 내 숫자 | 다운페이먼트 10% | 다운페이먼트 20% | 15년간 유지 | |
|---|---|---|---|---|
| 선택한 기간 동안 더 저렴한 융자 | 일반 융자가 더 저렴 | 일반 융자가 더 저렴 | 일반 융자가 더 저렴 | 일반 융자가 더 저렴 |
| 선택한 기간 동안의 비용 차이 | $6,019 | $5,702 | $16,829 | $9,789 |
| 내 숫자와의 차이 | — | −$317 | +$10,810 | +$3,770 |
| FHA 월 상환액(원리금 + MIP) | $2,481 | $2,350 | $2,089 | $2,481 |
| 내 숫자와의 차이 | — | −$131 | −$392 | $0 |
| 일반 융자 월 상환액(원리금 + PMI) | $2,468 | $2,338 | $1,939 | $2,468 |
| 내 숫자와의 차이 | — | −$130 | −$530 | $0 |
사용 방법
- 주택 가격과 다운페이먼트 비율을 입력합니다.
- 실제 대출기관 견적에서 받은 FHA 금리와 일반 융자 금리를 입력합니다.
- 일반 융자 견적의 PMI 요율을 입력합니다.
- 융자 기간과 융자를 유지할 예상 햇수를 고릅니다.
- 판정 결과, 두 월 상환액, 비용 차이를 비교합니다.
이 FHA vs 일반 융자 비교 계산기는 다운페이먼트가 적을 때 가장 많이 쓰는 두 융자를 같은 집으로 비교합니다. 모기지 보험을 포함한 월 상환액을 보여 주고, 더 중요하게는 실제로 융자를 유지할 기간 동안 각 융자가 얼마나 드는지 보여 줍니다. 어느 쪽이 더 싼지는 대개 이 두 번째 숫자로 정해집니다.
이 계산기는 어떻게 쓰나요?
집값, 다운페이먼트, 그리고 두 대출기관에서 받은 금리(FHA 하나, 일반 융자 하나)를 넣으세요. 일반 융자 견적의 PMI 요율을 넣고, 융자 기간과 융자를 유지할 기간을 고릅니다. 실제 견적을 넣으면 실제에 가까운 답이, 추측을 넣으면 대략적인 답이 나옵니다.
입력 항목별 팁입니다.
- 다운페이먼트: 두 융자에 같은 비율을 쓰세요. FHA는 크레딧 점수 580점 이상이면 최소 3.5%가 필요합니다(HUD Handbook 4000.1).
- 금리: 같은 사람이라도 FHA와 일반 융자 금리는 다른 경우가 많습니다. 각 융자 견적서(Loan Estimate)의 금리를 쓰세요.
- PMI 요율: 결과를 가장 크게 흔드는 항목입니다. 크레딧 점수가 좋으면 PMI 요율이 훨씬 낮을 수 있습니다.
- 유지 기간: 솔직하게 넣으세요. 30년이 되기 훨씬 전에 집을 팔거나 리파이낸스하는 경우가 많습니다.
비교는 어떻게 계산되나요?
FHA는 1.75% 선불 보험료를 융자에 더하고 HUD 표에 따른 연간 MIP를 적용합니다. 일반 융자는 잔액이 집값의 78%에 이를 때까지 PMI를 적용합니다. 그다음 선택한 기간 동안 각 융자의 비용을 합산합니다.
계산 순서는 다음과 같습니다.
- FHA 융자 = 기본 융자 + 1.75% 선불 MIP. 월 상환액 = 그 총액의 원리금 + 연간 MIP ÷ 12 (HUD Mortgagee Letter 2023-05)
- FHA MIP는 LTV가 90%를 넘으면 전체 기간 동안, 90% 이하면 최대 11년 동안 붙습니다. 계산기는 매년 남은 잔액으로 다시 계산합니다.
- 일반 융자 월 상환액 = 기본 융자의 원리금 + 잔액이 집값의 78%를 넘는 동안의 PMI(융자 × PMI 요율 ÷ 12). 20% 이상 다운하면 PMI가 없습니다.
- 기간 동안의 비용 = 낸 페이먼트 합계 + 기간 끝의 남은 잔액 − 일반 융자의 처음 융자 금액
원리금은 표준 공식 M = P × r(1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1)을 씁니다. 두 비용의 차이가 $500 이내면 ‘거의 같음’으로 판정합니다. 재산세, 주택보험, 클로징 비용은 두 융자에서 비슷하므로 넣지 않습니다.
계산 예시
입력 하나만 바꿔도 답이 달라집니다. 같은 집, 같은 5% 다운으로 비교했습니다.
| 시나리오(가상) | FHA 월 상환액 | 일반 융자 월 상환액 | 판정 | 차이 |
|---|---|---|---|---|
| FHA 6.25%, 일반 6.5%, PMI 0.6%, 7년 | $2,221.63 | $2,267.88 | 거의 같음 | $374 |
| 같은 조건, 12년 유지 | $2,221.63 | $2,267.88 | FHA가 더 저렴 | $4,233 |
| 같은 금리, PMI 0.3%, 7년 | $2,221.63 | $2,184.75 | 일반 융자가 더 저렴 | $6,608 |
| 둘 다 6.5%, PMI 0.6%, 7년 | $2,276.95 | $2,267.88 | 일반 융자가 더 저렴 | $5,586 |
보통 크레딧 점수가 높을수록 PMI 요율이 낮아지는데, PMI 요율이 낮아지면 결과가 일반 융자 쪽으로 기운다는 점을 눈여겨보세요.
결과는 무엇을 뜻하나요?
판정은 내 숫자와 기간에서 어느 융자가 더 싼지를 알려 줄 뿐, 모든 면에서 더 낫다는 뜻은 아닙니다. 크레딧 점수가 낮고 금리 혜택을 받으며 오래 유지하면 FHA가 유리한 경향이 있습니다. 점수가 좋아 PMI가 싸고 지분이 쌓이면 PMI가 끝나는 경우에는 일반 융자가 유리한 경향이 있습니다.
답을 바꿀 수 있는 규정은 다음과 같습니다.
- PMI 제거: 일반 융자는 원래 가치의 80%에서 PMI 취소를 요청할 수 있고, 페이먼트가 밀려 있지 않다면 78%에서 반드시 끝나야 합니다(CFPB). 이 계산기는 78% 자동 종료 시점을 쓰므로, 80%에서 요청하면 일반 융자가 조금 더 싸질 수 있습니다.
- FHA MIP 기간: 다운페이먼트가 10% 이상이면 FHA MIP는 11년 뒤 끝나고, 그보다 적으면 융자 기간 내내 냅니다.
- 크레딧 점수: FHA는 더 낮은 점수를 허용합니다. 소비자금융보호국(CFPB)은 일반 융자가 “보통 FHA 융자보다 비용이 적지만 받기는 더 어려울 수 있다”고 설명합니다.
- 3% 다운 프로그램: Freddie Mac의 Home Possible은 소득이 지역 중위 소득의 80% 이하인 분에게 3% 다운을 허용합니다(Freddie Mac).
- 리파이낸스: 나중에 FHA를 일반 융자로 리파이낸스할 계획이라면 MIP를 내는 기간이 짧아집니다.
자주 하는 실수
틀린 답은 대부분 추측한 입력값이나 월 상환액만 비교한 데서 나옵니다. 다음을 피하세요.
- 실제 견적 대신 오늘의 평균 금리를 두 융자에 똑같이 넣는 것
- 크레딧 점수가 아주 낮거나 높은데 PMI를 기본값으로 두는 것
- 월 상환액만 비교하고 융자를 얼마나 유지할지는 무시하는 것
- FHA 선불 보험료가 융자 잔액을 늘린다는 점을 잊는 것
- FHA MIP도 PMI처럼 취소할 수 있다고 생각하는 것
관련 도구: FHA 모기지 보험료 계산기는 FHA 보험료를 자세히 나눠 보여 주고, PMI 계산기는 일반 융자의 PMI가 언제 끝나는지 알려 줍니다. 크레딧 점수가 경계선에 있다면 크레딧 점수가 모기지 금리에 주는 영향을 읽어 보세요.
이 계산기에 관한 질문
FHA와 일반 융자 중 어느 쪽이 더 싼가요?
크레딧 점수, 다운페이먼트, 융자를 유지하는 기간에 따라 다릅니다. 점수가 낮으면 FHA가 유리한 경우가 많습니다. FHA 보험료는 점수가 낮아도 오르지 않기 때문입니다. 점수가 좋으면 PMI가 싸고 나중에 없앨 수 있어 일반 융자가 유리한 경우가 많습니다.
왜 유지 기간에 따라 답이 달라지나요?
일반 융자의 PMI는 잔액이 원래 가치의 78%에 이르면 끝나지만, 다운페이먼트 10% 미만인 FHA 융자는 대부분 MIP를 융자 기간 내내 냅니다. FHA 선불 보험료는 한 번만 냅니다. 그래서 기간에 따라 비용이 다르게 쌓입니다.
PMI 요율은 어디서 알 수 있나요?
일반 융자 견적서(Loan Estimate)에 나온 월 PMI 금액을 대출기관에 확인한 뒤, 융자 금액으로 나누고 1,200을 곱하면 연간 요율이 됩니다. PMI 가격은 크레딧 점수와 다운페이먼트에 따라 정해집니다.
FHA 선불 보험료도 계산에 들어가나요?
네. 대부분의 구입자처럼 1.75% 선불 MIP를 FHA 융자 금액에 더하므로, 더 높은 페이먼트와 더 큰 잔액에 반영됩니다.
일반 융자는 3.5%보다 적게 다운할 수 있나요?
일부 일반 융자 프로그램은 3% 다운을 허용합니다. 예를 들어 Freddie Mac의 Home Possible은 소득이 지역 중위 소득의 80% 이하인 분이 대상입니다. 이 계산기는 두 융자에 같은 다운페이먼트를 쓰도록 3.5%부터 시작합니다.
‘선택한 기간 동안의 비용’에는 무엇이 들어가나요?
선택한 기간 동안의 이자, 모기지 보험, 융자에 더한 FHA 선불 보험료입니다. 낸 페이먼트 합계에 기간 끝의 남은 잔액을 더하고 일반 융자의 처음 융자 금액을 빼서, 두 융자를 같은 방식으로 잽니다.
재산세와 주택보험도 포함되나요?
아닙니다. 같은 집이라면 재산세와 주택보험은 어느 융자든 거의 같으므로, 비교를 깔끔하게 하려고 뺐습니다.
나중에 FHA에서 일반 융자로 리파이낸스해야 할까요?
지분이 충분히 쌓여 PMI가 없거나 아주 적어지면 그렇게 하는 집주인이 많습니다. 리파이낸스 클로징 비용과 아낄 수 있는 MIP를 비교해 보세요.
출처
- Mortgagee Letter 2023-05: Reduction of Annual Mortgage Insurance Premium Rates (새 탭에서 열림)U.S. Department of Housing and Urban Development · 확인일
- When can I remove private mortgage insurance (PMI) from my loan? (새 탭에서 열림)Consumer Financial Protection Bureau · 확인일
- Understand loan options (새 탭에서 열림)Consumer Financial Protection Bureau · 확인일
- FHA Single Family Housing Policy Handbook 4000.1 (Update 18) (새 탭에서 열림)U.S. Department of Housing and Urban Development · 확인일
- Home Possible (새 탭에서 열림)Freddie Mac · 확인일
이 도구는 교육용 추정치를 보여 줄 뿐, 융자 제안이나 재정 자문이 아니에요. 대출 기관의 숫자, 수수료, 규정은 다를 수 있어요. 조사 방법 · 면책 고지