Tính điểm giảm lãi vay mua nhà

Công cụ tính điểm giảm lãi vay mua nhà này cho bạn biết trả điểm giảm lãi (discount points) ngay từ đầu để có lãi suất thấp hơn có đáng hay không. Công cụ so hai báo giá của cùng một bên cho vay, một có mua điểm và một không, rồi cho thấy chi phí, tiền tiết kiệm mỗi tháng, tháng hòa vốn và kết quả ròng trong số năm bạn dự định giữ khoản vay.

Dùng máy tính này như thế nào?

Nhập số tiền vay, lãi suất khi không mua điểm và lãi suất thấp hơn khi mua điểm, cùng số điểm cần trả cho mức lãi đó. Sau đó chọn thời hạn vay và số năm bạn định giữ khoản vay. Ô quan trọng nhất là ô cuối cùng, vì mua điểm chỉ có lợi nếu bạn giữ khoản vay đủ lâu.

Lưu ý cho từng ô:

• Lãi suất. Dùng hai báo giá của cùng một bên cho vay trong cùng một ngày, để khác biệt duy nhất là điểm.
• Số điểm. Một điểm bằng 1% số tiền vay. Bên cho vay có thể báo số lẻ, như 0.5 hoặc 0.875 điểm.
• Số năm. Hãy nghĩ đến việc đổi chỗ làm, kế hoạch gia đình và khả năng bạn tái cấp vốn nếu lãi suất giảm.

Điểm giảm lãi được tính như thế nào?

Máy tính tính chi phí mua điểm, so hai khoản góp mỗi tháng, rồi chia chi phí cho tiền tiết kiệm mỗi tháng để ra tháng hòa vốn. Sau đó cộng số tiền tiết kiệm trong thời gian bạn chọn, cộng phần số dư thấp hơn bạn còn nợ, rồi trừ chi phí.

Công thức:

• Chi phí = số tiền vay × số điểm ÷ 100
• Tiền góp = P × r(1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1) cho mỗi mức lãi suất
• Tiết kiệm mỗi tháng = tiền góp không mua điểm − tiền góp có mua điểm
• Số tháng hòa vốn = chi phí ÷ tiết kiệm mỗi tháng, làm tròn lên
• Tiết kiệm ròng = tiết kiệm mỗi tháng × số tháng giữ khoản vay + (số dư khi không mua điểm − số dư khi có mua điểm vào thời điểm đó) − chi phí

Máy tính chỉ tính tiền gốc và lãi. Máy tính giả định các chi phí đóng hồ sơ khác như nhau dù có mua điểm hay không, và không tính thuế nhà, bảo hiểm, ảnh hưởng về thuế thu nhập hay số tiền bạn có thể kiếm được nếu đem khoản tiền đó đi đầu tư.

Ví dụ tính cụ thể

Đây là cùng khoản vay với các lựa chọn khác.

Các mức lãi suất chỉ là ví dụ minh họa. Để xem mức trung bình toàn quốc hiện nay, hãy xem khảo sát Primary Mortgage Market Survey hằng tuần của Freddie Mac; báo giá của bạn tùy vào tín dụng, tiền trả trước và loại khoản vay (CFPB Explore interest rates).

Kết quả của bạn có ý nghĩa gì?

Nếu kết luận là mua điểm có lợi, nhiều khả năng bạn sẽ giữ khoản vay quá tháng hòa vốn. Nếu không, có lẽ bạn sẽ bán nhà hoặc tái cấp vốn trước và mất một phần tiền đã trả. Trường hợp an toàn nhất là tháng hòa vốn nằm trong thời gian của bạn và còn dư vài năm.

Những điều có thể làm kết quả thay đổi:

• Tái cấp vốn. Nếu lãi suất giảm và bạn tái cấp vốn, số điểm trên khoản vay cũ không còn giúp bạn tiết kiệm nữa.
• Giá của bên cho vay. Mỗi bên cho vay tự đặt giá cho mỗi điểm. CFPB gợi ý nhờ nhân viên cho vay so tổng chi phí trong khoảng thời gian ngắn nhất, dài nhất và nhiều khả năng nhất bạn sẽ giữ khoản vay.
• Nhu cầu tiền mặt. Tiền mua điểm không còn để dùng cho tiền trả trước, khoản dự phòng hay sửa chữa.
• Khóa lãi suất (rate lock). Điểm gắn với một mức lãi suất đã khóa. CFPB cho biết thời gian khóa thường là 30, 45 hoặc 60 ngày (CFPB).

Nếu bạn đang cân nhắc nên dùng tiền mặt để mua điểm hay để trả trước nhiều hơn, hãy đọc bài mua nhà lần đầu cần bao nhiêu tiền trả trước. Để chuẩn bị hồ sơ trước khi xin báo giá, xem bài cần chuẩn bị giấy tờ gì để được pre-approval.

Những lỗi thường gặp

Phần lớn quyết định sai về điểm giảm lãi đến từ việc nghĩ mình sẽ giữ khoản vay lâu hơn thực tế. Các lỗi khác:

• So báo giá của các bên cho vay khác nhau hoặc của các ngày khác nhau.
• Tính điểm trên giá nhà thay vì số tiền vay.
• Bỏ qua khả năng tái cấp vốn nếu lãi suất giảm.
• Dùng hết tiền dự phòng để mua điểm.
• Trông vào khoản khấu trừ thuế mà không kiểm tra quy định hiện hành của IRS.

Công cụ liên quan: so thời điểm tái cấp vốn với công cụ tính hòa vốn khi tái cấp vốn, xem ưu nhược điểm của lãi suất điều chỉnh với công cụ so sánh ARM và lãi suất cố định, và ước tính tổng tiền mặt cần có với máy tính chi phí đóng hồ sơ.