모기지 포인트 계산기: 손익분기와 절약액

이 모기지 포인트 계산기는 더 낮은 금리를 위해 클로징 때 할인 포인트를 내는 것이 이득일지 알려 줍니다. 같은 대출기관의 두 견적, 즉 포인트를 낸 견적과 내지 않은 견적을 비교해 비용, 월 절약액, 손익분기 시점, 그리고 융자를 유지할 기간 동안의 순결과를 보여 줍니다.

이 계산기는 어떻게 쓰나요?

융자 금액, 포인트 없는 금리, 포인트를 낸 더 낮은 금리, 그리고 그 금리에 필요한 포인트 수를 넣으세요. 그다음 융자 기간과 융자를 유지할 기간을 고릅니다. 가장 중요한 것은 마지막 항목입니다. 포인트는 충분히 오래 유지해야만 이득이 되기 때문입니다.

입력 항목별 팁입니다.

• 금리: 같은 대출기관에서 같은 날 받은 두 견적을 써서, 차이가 포인트뿐이도록 하세요.
• 포인트: 1포인트는 융자 금액의 1%입니다. 0.5나 0.875포인트처럼 나눠 제시하기도 합니다.
• 유지 기간: 직장 이동, 가족 계획, 금리가 내리면 리파이낸스할 가능성까지 생각해 보세요.

포인트는 어떻게 계산되나요?

계산기는 포인트 비용을 구하고, 두 월 상환액을 비교한 뒤, 비용을 월 절약액으로 나눠 손익분기 시점을 구합니다. 그다음 선택한 기간 동안의 절약액에 더 적게 남는 잔액을 더하고 비용을 뺍니다.

공식은 다음과 같습니다.

• 비용 = 융자 금액 × 포인트 ÷ 100
• 월 상환액 = 각 금리로 P × r(1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1)
• 월 절약액 = 포인트 없는 상환액 − 포인트를 산 상환액
• 손익분기 개월 수 = 비용 ÷ 월 절약액(올림)
• 순절약액 = 월 절약액 × 유지 개월 수 + (그 시점의 포인트 없는 잔액 − 포인트를 산 잔액) − 비용

계산기는 원리금만 다룹니다. 나머지 클로징 비용은 포인트가 있든 없든 같다고 가정하며, 재산세, 보험, 세금 효과, 그 현금을 투자했을 때의 수익은 넣지 않습니다.

계산 예시

같은 융자를 조건만 바꿔 비교했습니다.

예시 금리는 설명을 위한 것일 뿐입니다. 현재 전국 평균은 Freddie Mac의 주간 모기지 시장 조사(PMMS)에서 확인하세요. 실제 견적은 크레딧, 다운페이먼트, 융자 종류에 따라 달라집니다(CFPB Explore interest rates).

결과는 무엇을 뜻하나요?

판정이 ‘이득’이라면 손익분기 시점을 넘겨 융자를 유지할 가능성이 큽니다. 그렇지 않다면 그 전에 집을 팔거나 리파이낸스해서 낸 돈의 일부를 잃을 가능성이 큽니다. 손익분기가 내 기간 안에 있고 몇 년의 여유까지 있으면 가장 안전합니다.

답을 바꿀 수 있는 요소는 다음과 같습니다.

• 리파이낸스: 금리가 내려 리파이낸스하면 이전 융자의 포인트는 더 이상 돌아오지 않습니다.
• 대출기관 가격: 포인트당 가격은 대출기관마다 다릅니다. CFPB는 융자를 유지할 가장 짧은 기간, 가장 긴 기간, 가장 가능성 높은 기간의 총비용을 비교해 달라고 융자 담당자에게 요청하라고 권합니다.
• 현금 필요: 포인트에 쓴 돈은 다운페이먼트, 비상금, 수리비로 쓸 수 없습니다.
• 금리 고정: 포인트는 고정한 금리(rate lock)에 연결됩니다. CFPB는 금리 고정이 보통 30일, 45일, 60일 단위로 제공된다고 설명합니다(CFPB).

크레딧 점수가 제시 금리에 미치는 영향은 크레딧 점수가 모기지 금리에 얼마나 영향을 주나요?에서, 리파이낸스 시기 판단은 지금 리파이낸스를 해야 할까요?에서 자세히 다룹니다.

자주 하는 실수

포인트에 관한 잘못된 결정은 대부분 융자를 유지할 기간을 너무 길게 잡는 데서 나옵니다. 그 밖의 실수입니다.

• 서로 다른 대출기관이나 다른 날의 견적을 비교하는 것
• 융자 금액이 아니라 집값으로 포인트를 계산하는 것
• 금리가 내리면 리파이낸스할 가능성을 무시하는 것
• 포인트를 사느라 비상금을 바닥내는 것
• 현행 IRS 규정을 확인하지 않고 세금 공제를 기대하는 것

관련 도구: 리파이낸스 시기는 리파이낸스 손익분기 계산기로 비교하고, 변동금리의 장단점은 변동금리 고정금리 비교 계산기로, 클로징 때 필요한 총현금은 클로징 비용 계산기로 확인하세요.