房贷买点计算器：算出回本时间和净节省

这个房贷买点计算器，帮您判断预先支付折扣点数（discount points）换取更低利率是否可能划算。它比较同一家贷款机构的两份报价，一份买点、一份不买点，显示费用、每月节省、回本月份，以及在您预计持有贷款的年限内的净结果。

这个计算器怎么用？

输入贷款金额、不买点的利率、买点后的较低利率，以及这个利率需要几个点。然后选择期限和预计持有贷款的年数。最重要的是最后一项，因为只有持有时间够长，买点才能回本。

每一项的填写建议：

• 利率： 用同一家贷款机构同一天给的两份报价，这样唯一的区别就是点数。
• 点数： 1个点等于贷款的1%。贷款机构也可能按0.5或0.875个点这样的小数报价。
• 年数： 考虑换工作、家庭计划，以及利率下降时再融资的可能。

买点是怎么计算的？

计算器先算出买点费用，再比较两个月供，用费用除以每月节省得出回本月数。然后累计持有期内的节省，加上届时较低的贷款余额，再减去费用。

公式：

• 费用 = 贷款金额 × 点数 ÷ 100
• 每个利率的月供 = P × r(1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1)
• 每月节省 = 不买点的月供 − 买点后的月供
• 回本月数 = 费用 ÷ 每月节省，向上取整
• 净节省 = 每月节省 × 持有月数 +（届时不买点的余额 − 买点后的余额）− 费用

计算器只算本金和利息。它假设无论是否买点，其他过户费用都相同，也不包括房产税、保险、税务影响，或者这笔现金拿去投资可能获得的收益。

计算示例

同一笔贷款、不同选择的结果如下：

示例利率仅供说明。当前全国平均利率请看Freddie Mac每周发布的一级房贷市场调查（Primary Mortgage Market Survey）；您自己的报价取决于信用、首付和贷款类型（CFPB Explore interest rates）。

计算结果说明什么？

如果结论是划算，说明您很可能持有贷款超过回本月份；如果不划算，您很可能在回本前就卖房或再融资，损失一部分买点的钱。最稳妥的情况是：回本月份落在您的持有期内，而且还留有几年余地。

可能改变结论的因素：

• 再融资： 如果利率下降、您再融资，旧贷款上的点数就不再为您回本。
• 贷款机构定价： 每家贷款机构对每个点的定价不同。CFPB建议请信贷员按您可能持有贷款的最短、最长和最可能的时间，分别比较总成本。
• 现金需求： 花在买点上的钱，就不能用于首付、储备金或维修。
• 锁定利率： 点数和锁定的利率绑在一起。CFPB指出，锁定期通常为30、45或60天（CFPB）。

在全款和贷款之间犹豫、或者想了解还有哪些买房前要准备的事，可以阅读买房是全款付清好，还是贷款好。

常见错误

买点决策失误，大多是因为高估了自己会持有贷款多久。其他错误：

• 比较不同贷款机构或不同日期的报价。
• 按房价而不是贷款金额计算点数。
• 忽略利率下降后再融资的可能。
• 为了买点掏空储备金。
• 没查IRS最新规定就指望抵税。

相关工具：用再融资回本计算器比较再融资时机，用浮动利率和固定利率对比计算器看看浮动利率的利弊，用过户费用计算器估算过户时需要的全部现金。