Bảng trả góp tiền nhà theo từng năm (amortization)
Xem mỗi năm tiền góp nhà được chia ra tiền lãi và tiền gốc thế nào, số dư giảm nhanh ra sao, và khi nào khoản vay được trả hết.
Tóm tắt
Tiền gốc và lãi mỗi tháng2.216 $
Tiền góp của bạn là 2.216 $ mỗi tháng. Trong năm đầu, 88,69% số tiền đó là tiền lãi. Trong cả thời hạn vay, bạn trả 477.622 $ tiền lãi, và kỳ góp cuối cùng vào tháng 10 năm 2056.
- Tổng tiền lãi cả khoản vay
- 477.622 $
- Tổng số tiền đã góp
- 797.622 $
- Tháng góp cuối cùng
- tháng 10 năm 2056
- Tiền lãi tiết kiệm được
- 0 $
Đang hiển thị ví dụ với số mặc định. Thay đổi bất kỳ ô nào để xem kết quả của riêng bạn. Ô lãi suất bắt đầu bằng mức trung bình toàn quốc của Cố định 30 năm (7,4%, tuần 15 tháng 10, 2026). Hãy dùng báo giá của riêng bạn để có kết quả sát hơn.
Chạy hoàn toàn trong trình duyệt của bạn. Không lưu và không gửi bất kỳ dữ liệu nào.
Chi tiết
- Phần tiền góp năm đầu dành cho tiền lãi
- 88,69%
- Thời gian rút ngắn
- 0 tháng
Biểu đồ
Chạm hoặc rê chuột lên biểu đồ để xem số liệu.
- Tiền gốc
- Tiền lãi
Xem dạng bảng
| Năm | Tiền gốc | Tiền lãi |
|---|---|---|
| 2026 | 3.008 $ | 23.579 $ |
| 2027 | 3.238 $ | 23.349 $ |
| 2028 | 3.486 $ | 23.101 $ |
| 2029 | 3.753 $ | 22.834 $ |
| 2030 | 4.041 $ | 22.547 $ |
| 2031 | 4.350 $ | 22.237 $ |
| 2032 | 4.683 $ | 21.904 $ |
| 2033 | 5.041 $ | 21.546 $ |
| 2034 | 5.427 $ | 21.160 $ |
| 2035 | 5.843 $ | 20.744 $ |
| 2036 | 6.290 $ | 20.297 $ |
| 2037 | 6.772 $ | 19.815 $ |
| 2038 | 7.290 $ | 19.297 $ |
| 2039 | 7.849 $ | 18.739 $ |
| 2040 | 8.450 $ | 18.138 $ |
| 2041 | 9.096 $ | 17.491 $ |
| 2042 | 9.793 $ | 16.795 $ |
| 2043 | 10.543 $ | 16.045 $ |
| 2044 | 11.350 $ | 15.238 $ |
| 2045 | 12.219 $ | 14.369 $ |
| 2046 | 13.154 $ | 13.433 $ |
| 2047 | 14.161 $ | 12.426 $ |
| 2048 | 15.246 $ | 11.342 $ |
| 2049 | 16.413 $ | 10.175 $ |
| 2050 | 17.669 $ | 8.918 $ |
| 2051 | 19.022 $ | 7.565 $ |
| 2052 | 20.479 $ | 6.109 $ |
| 2053 | 22.047 $ | 4.541 $ |
| 2054 | 23.734 $ | 2.853 $ |
| 2055 | 25.552 $ | 1.036 $ |
- Dư nợ
- Tiền lãi đến nay
Xem dạng bảng
| Năm | Dư nợ | Tiền lãi đến nay |
|---|---|---|
| 2026 | 316.992 $ | 23.579 $ |
| 2027 | 313.754 $ | 46.928 $ |
| 2028 | 310.267 $ | 70.029 $ |
| 2029 | 306.514 $ | 92.864 $ |
| 2030 | 302.474 $ | 115.410 $ |
| 2031 | 298.124 $ | 137.648 $ |
| 2032 | 293.441 $ | 159.552 $ |
| 2033 | 288.399 $ | 181.098 $ |
| 2034 | 282.972 $ | 202.258 $ |
| 2035 | 277.129 $ | 223.003 $ |
| 2036 | 270.838 $ | 243.300 $ |
| 2037 | 264.066 $ | 263.115 $ |
| 2038 | 256.776 $ | 282.412 $ |
| 2039 | 248.927 $ | 301.151 $ |
| 2040 | 240.478 $ | 319.289 $ |
| 2041 | 231.381 $ | 336.780 $ |
| 2042 | 221.588 $ | 353.574 $ |
| 2043 | 211.046 $ | 369.619 $ |
| 2044 | 199.696 $ | 384.856 $ |
| 2045 | 187.477 $ | 399.225 $ |
| 2046 | 174.323 $ | 412.658 $ |
| 2047 | 160.162 $ | 425.084 $ |
| 2048 | 144.916 $ | 436.426 $ |
| 2049 | 128.503 $ | 446.600 $ |
| 2050 | 110.834 $ | 455.518 $ |
| 2051 | 91.811 $ | 463.083 $ |
| 2052 | 71.333 $ | 469.192 $ |
| 2053 | 49.286 $ | 473.733 $ |
| 2054 | 25.552 $ | 476.586 $ |
| 2055 | 0 $ | 477.622 $ |
Lịch trả nợ
| Năm | Khoản trả | Tiền gốc | Trả thêm | Tiền lãi | Dư nợ | Tiền lãi đến nay |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026 | 26.587 $ | 3.008 $ | 0 $ | 23.579 $ | 316.992 $ | 23.579 $ |
| 2027 | 26.587 $ | 3.238 $ | 0 $ | 23.349 $ | 313.754 $ | 46.928 $ |
| 2028 | 26.587 $ | 3.486 $ | 0 $ | 23.101 $ | 310.267 $ | 70.029 $ |
| 2029 | 26.587 $ | 3.753 $ | 0 $ | 22.834 $ | 306.514 $ | 92.864 $ |
| 2030 | 26.587 $ | 4.041 $ | 0 $ | 22.547 $ | 302.474 $ | 115.410 $ |
| 2031 | 26.587 $ | 4.350 $ | 0 $ | 22.237 $ | 298.124 $ | 137.648 $ |
| 2032 | 26.587 $ | 4.683 $ | 0 $ | 21.904 $ | 293.441 $ | 159.552 $ |
| 2033 | 26.587 $ | 5.041 $ | 0 $ | 21.546 $ | 288.399 $ | 181.098 $ |
| 2034 | 26.587 $ | 5.427 $ | 0 $ | 21.160 $ | 282.972 $ | 202.258 $ |
| 2035 | 26.587 $ | 5.843 $ | 0 $ | 20.744 $ | 277.129 $ | 223.003 $ |
| 2036 | 26.587 $ | 6.290 $ | 0 $ | 20.297 $ | 270.838 $ | 243.300 $ |
| 2037 | 26.587 $ | 6.772 $ | 0 $ | 19.815 $ | 264.066 $ | 263.115 $ |
| 2038 | 26.587 $ | 7.290 $ | 0 $ | 19.297 $ | 256.776 $ | 282.412 $ |
| 2039 | 26.587 $ | 7.849 $ | 0 $ | 18.739 $ | 248.927 $ | 301.151 $ |
| 2040 | 26.587 $ | 8.450 $ | 0 $ | 18.138 $ | 240.478 $ | 319.289 $ |
| 2041 | 26.587 $ | 9.096 $ | 0 $ | 17.491 $ | 231.381 $ | 336.780 $ |
| 2042 | 26.587 $ | 9.793 $ | 0 $ | 16.795 $ | 221.588 $ | 353.574 $ |
| 2043 | 26.587 $ | 10.543 $ | 0 $ | 16.045 $ | 211.046 $ | 369.619 $ |
| 2044 | 26.587 $ | 11.350 $ | 0 $ | 15.238 $ | 199.696 $ | 384.856 $ |
| 2045 | 26.587 $ | 12.219 $ | 0 $ | 14.369 $ | 187.477 $ | 399.225 $ |
| 2046 | 26.587 $ | 13.154 $ | 0 $ | 13.433 $ | 174.323 $ | 412.658 $ |
| 2047 | 26.587 $ | 14.161 $ | 0 $ | 12.426 $ | 160.162 $ | 425.084 $ |
| 2048 | 26.587 $ | 15.246 $ | 0 $ | 11.342 $ | 144.916 $ | 436.426 $ |
| 2049 | 26.587 $ | 16.413 $ | 0 $ | 10.175 $ | 128.503 $ | 446.600 $ |
| 2050 | 26.587 $ | 17.669 $ | 0 $ | 8.918 $ | 110.834 $ | 455.518 $ |
| 2051 | 26.587 $ | 19.022 $ | 0 $ | 7.565 $ | 91.811 $ | 463.083 $ |
| 2052 | 26.587 $ | 20.479 $ | 0 $ | 6.109 $ | 71.333 $ | 469.192 $ |
| 2053 | 26.587 $ | 22.047 $ | 0 $ | 4.541 $ | 49.286 $ | 473.733 $ |
| 2054 | 26.587 $ | 23.734 $ | 0 $ | 2.853 $ | 25.552 $ | 476.586 $ |
| 2055 | 26.587 $ | 25.552 $ | 0 $ | 1.036 $ | 0 $ | 477.622 $ |
| Tổng | 797.622 $ | 320.000 $ | 0 $ | 477.622 $ |
Số liệu được làm tròn đến đô la; các tổng dùng số chưa làm tròn.
So sánh các phương án
Số liệu của bạn đặt cạnh các phương án thường gặp. Mỗi cột tự tính lại khi bạn thay đổi biểu mẫu.
| Số liệu của bạn | Trả thêm $100 mỗi tháng | Trả hai tuần một lần | Thời hạn 15 năm | |
|---|---|---|---|---|
| Tiền gốc và lãi mỗi tháng | 2.216 $ | 2.216 $ | 2.216 $ | 2.948 $ |
| Chênh lệch so với số liệu của bạn | — | 0 $ | 0 $ | +733 $ |
| Tổng tiền lãi cả khoản vay | 477.622 $ | 400.101 $ | 354.169 $ | 210.691 $ |
| Chênh lệch so với số liệu của bạn | — | −77.521 $ | −123.452 $ | −266.930 $ |
| Tháng góp cuối cùng | tháng 10 năm 2056 | tháng 9 năm 2052 | tháng 3 năm 2050 | tháng 10 năm 2041 |
Cách sử dụng
- Nhập số tiền vay, không phải giá nhà.
- Nhập lãi suất và chọn thời hạn vay.
- Chọn tháng của kỳ góp đầu tiên.
- Xem tiền góp mỗi tháng, tổng tiền lãi và tháng trả hết nợ.
- Kéo xem bảng theo năm để thấy tiền gốc, tiền lãi và số dư còn lại cuối mỗi năm.
Bảng trả góp tiền nhà này cho thấy mỗi kỳ góp đi về đâu. Hãy nhập số tiền vay, lãi suất và thời hạn, bạn sẽ có tiền gốc và lãi mỗi tháng, tổng tiền lãi phải trả, tháng trả hết nợ, và một bảng khấu trừ dần (amortization schedule) theo từng năm gồm tiền gốc đã trả, tiền lãi đã trả và số dư còn lại.
Cách dùng máy tính này
Bạn chỉ cần thông tin khoản vay, không cần giá nhà.
- Số tiền vay. Nhập số tiền bạn vay. Nếu đã có khoản vay, bạn có thể nhập số dư hôm nay và số năm còn lại để xem phần còn lại của lịch trả nợ.
- Lãi suất. Nhập lãi suất cố định. Nếu vẫn đang so sánh các bên cho vay, hãy dùng lãi suất ví dụ.
- Thời hạn vay. Chọn từ 10 đến 30 năm.
- Tháng góp đầu tiên. Tháng này gắn năm lịch cho từng dòng và quyết định ngày trả hết nợ.
Cách tính
Tiền góp hằng tháng dùng công thức lãi suất cố định chuẩn:
M = P × r(1+r)^n / ((1+r)^n − 1)
Trong đó P là số tiền vay, r là lãi suất tháng (lãi suất năm ÷ 12) và n là số kỳ góp hằng tháng (số năm × 12).
Sau đó công cụ đi qua từng tháng:
- Tiền lãi tháng này = số dư × r
- Tiền gốc tháng này = M − tiền lãi
- Số dư mới = số dư − tiền gốc
Công cụ gộp mỗi khối 12 tháng thành một dòng trong bảng và cộng tiền lãi suốt khoản vay. Tổng số tiền đã góp = số tiền vay + tổng tiền lãi. Bảng giả định lãi suất cố định, góp đúng hạn và không trả thêm, và không tính thuế, bảo hiểm hay bảo hiểm khoản vay.
Ví dụ tính
Một số năm chọn lọc trong bảng trả góp đó:
| Năm | Năm lịch bắt đầu | Tiền gốc đã trả | Tiền lãi đã trả | Số dư cuối năm |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 2026 | $3,577 | $20,695 | $316,423 |
| 5 | 2030 | $4,636 | $19,636 | $299,555 |
| 10 | 2035 | $6,410 | $17,861 | $271,284 |
| 15 | 2040 | $8,864 | $15,407 | $232,189 |
| 20 | 2045 | $12,257 | $12,014 | $178,129 |
| 25 | 2050 | $16,949 | $7,322 | $103,373 |
| 30 | 2055 | $23,438 | $833 | $0 |
Trong ví dụ này, phần tiền gốc hằng tháng chỉ vượt phần tiền lãi từ kỳ góp thứ 233, gần 20 năm sau. Sau 10 năm, người vay vẫn còn nợ khoảng 85% khoản vay ban đầu.
Kết quả có ý nghĩa gì
Bảng trả góp cho thấy vốn sở hữu nhà (equity) tăng chậm thế nào nếu chỉ dựa vào tiền góp trong những năm đầu, và tăng nhanh thế nào gần cuối. Điều đó quan trọng khi bán nhà, tái cấp vốn và hủy bảo hiểm khoản vay.
Những yếu tố làm bảng thay đổi:
- Thời hạn vay. Freddie Mac lưu ý rằng khoản vay 15 năm có tiền góp cao hơn nhưng tích lũy vốn sở hữu nhanh hơn và tốn ít tiền lãi hơn khoản vay 30 năm.
- Trả thêm. CFPB cho biết trả thêm vào tiền gốc có thể giúp bạn trả hết nợ sớm hơn với ít tiền lãi hơn. Hãy chắc chắn công ty quản lý khoản vay áp khoản trả thêm vào tiền gốc.
- Phí phạt trả nợ trước hạn. Một số ít khoản vay tính phí khi trả hết sớm. CFPB cho biết các khoản trả thêm nhỏ vào gốc thường không bị tính phí này, nhưng hãy kiểm tra khoản vay của bạn.
- Các mốc PMI. Theo quy định liên bang, PMI tự chấm dứt khi số dư theo lịch còn 78% giá trị ban đầu của căn nhà, và bạn có thể xin hủy ở mức 80%, theo CFPB. Bảng của bạn cho thấy đại khái khi nào điều đó xảy ra.
- Thuế và bảo hiểm. Freddie Mac chỉ ra rằng kể cả khi lãi suất cố định, tổng tiền góp vẫn có thể thay đổi mỗi năm khi thuế và bảo hiểm thay đổi.
Những lỗi thường gặp
- Nhập giá nhà thay vì số tiền vay.
- Mong bảng khớp với toàn bộ hóa đơn hằng tháng, vốn gồm cả tiền escrow cho thuế và bảo hiểm.
- Cho rằng vốn sở hữu tăng đều. Thực tế lúc đầu tăng rất chậm.
- Dùng bảng này cho khoản vay lãi suất điều chỉnh sau giai đoạn cố định.
- Gửi thêm tiền mà không báo công ty quản lý khoản vay áp vào tiền gốc.
Bài viết và công cụ liên quan
Nếu bạn vay FHA với tiền trả trước dưới 10%, bài vay FHA là gì và ai nên chọn giải thích vì sao phí bảo hiểm không hết theo lịch như PMI. Để đặt mức tiền góp vừa sức, đọc mua nhà lần đầu cần bao nhiêu tiền trả trước.
Sau đó, xem tiền trả thêm làm bảng thay đổi thế nào với máy tính trả thêm tiền nhà, ước tính toàn bộ hóa đơn hằng tháng với máy tính vay mua nhà, hoặc so sánh thời hạn với máy tính vay mua nhà 15 năm hay 30 năm.
Câu hỏi về máy tính này
Bảng trả góp (amortization schedule) là gì?
Đó là bảng cho thấy mỗi kỳ góp của khoản vay lãi suất cố định được chia ra tiền lãi và tiền gốc thế nào, và số dư còn lại sau đó. Freddie Mac lưu ý rằng với lãi suất cố định, bạn có thể xem bảng này để biết chính xác mỗi kỳ góp trả cho những gì.
Vì sao các kỳ góp đầu phần lớn là tiền lãi?
Tiền lãi được tính trên số dư bạn còn nợ. Lúc đầu số dư cao nhất, nên tiền lãi chiếm phần lớn nhất. Khi số dư giảm, phần tiền góp trả vào gốc tăng lên dù số tiền góp không đổi.
Bảng này có gồm thuế và bảo hiểm không?
Không. Bảng chỉ cho thấy tiền gốc và lãi. Tiền góp thật của bạn có thể còn gồm thuế nhà, bảo hiểm nhà và bảo hiểm khoản vay, những khoản có thể thay đổi mỗi năm.
Bảng này có khớp với bảng của bên cho vay không?
Sẽ khá sát với khoản vay lãi suất cố định thông thường. Chênh lệch nhỏ có thể do làm tròn, ngày góp đầu tiên chính xác hoặc cách công ty quản lý khoản vay tính lãi.
Có dùng được cho vay lãi suất điều chỉnh (ARM) không?
Chỉ trong giai đoạn lãi suất cố định. Khi lãi suất ARM được điều chỉnh, bảng sẽ thay đổi. Hãy dùng máy tính so sánh lãi suất cố định và lãi suất điều chỉnh để xem tiền góp sau khi điều chỉnh.
Trả thêm tiền làm bảng thay đổi thế nào?
Trả thêm vào tiền gốc làm số dư giảm, nên tiền lãi tính ít hơn và khoản vay kết thúc sớm hơn. Hãy dùng máy tính trả thêm tiền nhà để xem số tháng và tiền lãi bạn có thể tiết kiệm.
Tháng trả hết nợ nghĩa là gì?
Là tháng của kỳ góp cuối cùng theo lịch, nếu bạn góp đúng hạn mọi kỳ và không trả thêm.
Nguồn
- Considering a fixed-rate mortgage? Here's what you should know (mở trong thẻ mới)Freddie Mac · Đã kiểm tra
- Finding the right loan (mở trong thẻ mới)Freddie Mac · Đã kiểm tra
- Your mortgage servicer must comply with federal rules (mở trong thẻ mới)Consumer Financial Protection Bureau · Đã kiểm tra
- When can I remove private mortgage insurance (PMI) from my loan? (mở trong thẻ mới)Consumer Financial Protection Bureau · Đã kiểm tra
- What is a prepayment penalty? (mở trong thẻ mới)Consumer Financial Protection Bureau · Đã kiểm tra
Công cụ này chỉ đưa ra ước tính để tham khảo, không phải đề nghị cho vay hay tư vấn tài chính. Con số, phí và quy định của bên cho vay có thể khác. Cách chúng tôi nghiên cứu · Tuyên bố miễn trừ