Tính home equity: vốn sở hữu nhà và số tiền vay thêm được

Công cụ tính home equity này cho thấy bạn thật sự sở hữu bao nhiêu phần căn nhà và có thể vay thêm bao nhiêu dựa trên căn nhà đó. Hãy nhập giá trị nhà, số tiền còn nợ và giới hạn của bên cho vay. Bạn sẽ có vốn sở hữu nhà tính bằng đô la và phần trăm, các tỷ lệ vay trên giá trị nhà, và ước tính số tiền còn có thể vay.

Cách dùng máy tính này

Bạn chỉ cần bốn con số, và phần lớn có trên bảng sao kê khoản vay.

• Giá trị nhà. Đây là con số làm kết quả thay đổi nhiều nhất. Hãy dùng con số thận trọng, vì bên cho vay sẽ tự định giá.
• Số dư khoản vay thứ nhất. Dùng số tiền cần để trả hết nợ hôm nay (payoff balance), không phải số tiền vay ban đầu.
• Các khoản vay khác trên căn nhà. Tính cả HELOC, khoản vay home equity hoặc khoản thế chấp khác. Để 0 nếu không có.
• Tỷ lệ vay gộp tối đa của bên cho vay. Bắt đầu với 80%, mức trần thường gặp của cash-out refinance. Thử 85% hoặc 90% để xem một giới hạn HELOC rộng hơn có ý nghĩa gì.

Cách tính

Phép tính chỉ là trừ và chia.

1. Vốn sở hữu = giá trị nhà − khoản vay thứ nhất − các khoản vay khác
2. Tỷ lệ vốn sở hữu = vốn sở hữu ÷ giá trị nhà
3. Tỷ lệ vay trên giá trị nhà (LTV) = khoản vay thứ nhất ÷ giá trị nhà
4. Tỷ lệ vay gộp trên giá trị nhà (CLTV) = (khoản vay thứ nhất + các khoản vay khác) ÷ giá trị nhà
5. Số tiền còn vay được = giá trị nhà × CLTV tối đa − khoản vay thứ nhất − các khoản vay khác (không bao giờ dưới $0)

Số tiền còn vay được là mức trần, không phải sự chấp thuận. Phép tính không xem điểm tín dụng, thu nhập hay tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn, và không trừ chi phí đóng hồ sơ.

Ví dụ tính

Bảng dưới giữ nguyên căn nhà và thay đổi từng yếu tố một.

Hãy để ý dòng cuối. Giá thẩm định thấp hơn $50,000 làm số tiền còn vay được giảm $40,000, vì giới hạn là một phần của giá trị nhà.

Kết quả có ý nghĩa gì

Vốn sở hữu là phần của bạn trong căn nhà. Số tiền còn vay được là mức tối đa bên cho vay có thể cho phép, trước khi họ xem tín dụng và thu nhập. Vay ít hơn mức tối đa giúp giữ khoản đệm nếu giá nhà giảm.

Những quy định làm thay đổi câu trả lời:

• Giới hạn cash-out refinance. Với nhà một căn để ở chính, Freddie Mac giới hạn cash-out refinance ở 80% giá trị nhà, thấp hơn với nhà thứ hai và nhà đầu tư. Thông tư 2019-11 của HUD giới hạn cash-out refinance của FHA ở 80%.
• Giới hạn HELOC. Tài liệu về HELOC của CFPB cho biết bạn thường có thể vay một phần trăm giá thẩm định trừ đi số còn nợ. Mỗi bên cho vay đặt phần trăm riêng.
• Giá trị nhà thay đổi. CFPB lưu ý bên cho vay có thể giảm hoặc đóng băng HELOC nếu giá trị căn nhà giảm đáng kể.
• PMI dùng giá trị ban đầu. Với việc hủy bảo hiểm khoản vay tư nhân, CFPB giải thích rằng ngưỡng 80% và 78% được đo theo giá trị ban đầu của căn nhà, thường là mức thấp hơn giữa giá mua và giá thẩm định lúc mua. Giá trị cao hơn hôm nay không tự động được tính.

Những lỗi thường gặp

• Dùng số tiền vay ban đầu thay vì số dư hôm nay.
• Quên một HELOC hay khoản vay home equity đang có.
• Coi số tiền còn vay được là tiền mặt trong tay. Chi phí đóng hồ sơ và quy định của bên cho vay làm giảm số tiền thực nhận.
• Cho rằng giá trị hôm nay được tính khi hủy PMI mà không kiểm tra quy định của công ty quản lý khoản vay.
• Vay tối đa và không chừa khoản đệm vốn sở hữu nào.

Bài viết và công cụ liên quan

Nếu bạn chưa mua nhà, bài mua nhà lần đầu cần bao nhiêu tiền trả trước giải thích tiền trả trước ảnh hưởng thế nào đến vốn sở hữu ban đầu và PMI. Nếu bạn đang vay FHA, bài vay FHA là gì và ai nên chọn giải thích vì sao phí bảo hiểm FHA thường không tự hết.

Sau đó, so sánh tiền góp với máy tính so sánh cash-out refinance và HELOC, tìm các mốc PMI với máy tính hủy PMI, hoặc thử một khoản tái cấp vốn thông thường với máy tính điểm hòa vốn khi refinance.