So sánh cash-out refinance và HELOC: máy tính tiền góp

Công cụ so sánh cash-out refinance và HELOC này đặt hai cách rút tiền từ vốn sở hữu nhà (home equity) cạnh nhau. Phương án A thay khoản vay hiện tại bằng một khoản vay lớn hơn và đưa bạn phần chênh lệch bằng tiền mặt. Phương án B giữ khoản vay hiện tại và mở thêm hạn mức tín dụng theo giá trị nhà (home equity line of credit, HELOC). Bạn thấy tiền góp hằng tháng của từng phương án, kể cả việc tiền góp HELOC thay đổi thế nào khi giai đoạn rút tiền kết thúc.

Cách dùng máy tính này

Dùng bảng sao kê gần nhất cho khoản vay hiện tại, rồi nhập một đề nghị cash-out và một đề nghị HELOC.

• Giá trị nhà. Dùng ước tính thận trọng. Giá thẩm định của bên cho vay mới là con số thật.
• Số tiền mặt muốn rút. Chỉ nhập số bạn cần. Rút ít hơn giữ lại nhiều vốn sở hữu hơn làm khoản đệm.
• Lãi suất, thời hạn và chi phí cash-out. Freddie Mac lưu ý rằng cash-out refinance thường có lãi suất nhỉnh hơn một chút so với tái cấp vốn (refinance) thông thường.
• Lãi suất và các giai đoạn của HELOC. CFPB cho biết giai đoạn rút tiền thường kéo dài khoảng 10 năm và giai đoạn trả nợ từ 10 đến 20 năm.

Cách tính

Tiền góp dùng công thức vay chuẩn M = P × r(1+r)^n / ((1+r)^n − 1), trong đó r là lãi suất tháng và n là số kỳ góp.

1. Tiền góp hiện tại = M trên số dư, lãi suất hiện tại và số năm còn lại.
2. Khoản vay cash-out = số dư + tiền mặt + chi phí đóng hồ sơ cash-out.
3. Tiền góp cash-out = M trên khoản vay cash-out, lãi suất và thời hạn.
4. Tiền góp HELOC lúc rút tiền = tiền mặt × lãi suất HELOC ÷ 12 (chỉ trả lãi).
5. Tiền góp HELOC lúc trả nợ = M trên số tiền mặt, lãi suất HELOC và số năm trả nợ.
6. Phương án B lúc rút tiền = tiền góp hiện tại + tiền góp HELOC lúc rút tiền.
7. Phương án B lúc trả nợ = tiền góp hiện tại + tiền góp HELOC lúc trả nợ.
8. Tỷ lệ vay trên giá trị nhà sau cash-out = khoản vay cash-out ÷ giá trị nhà. Tỷ lệ vay gộp khi có HELOC = (số dư + tiền mặt) ÷ giá trị nhà.

Giả định: bạn rút toàn bộ số tiền mặt một lần, lãi suất HELOC giữ nguyên, HELOC không có chi phí trả trước, và mọi con số chỉ gồm tiền gốc và lãi.

Ví dụ tính

Bảng dưới cho thấy phép so sánh thay đổi thế nào khi một yếu tố thay đổi.

Kết quả có ý nghĩa gì

Khi lãi suất hiện tại của bạn thấp hơn nhiều so với lãi suất cash-out, phương án HELOC thường rẻ hơn mỗi tháng, vì chỉ phần tiền mới chịu lãi suất cao hơn. Khi hai lãi suất gần nhau, cash-out refinance có thể thắng và còn cho bạn một khoản góp cố định duy nhất.

Những quy định làm thay đổi câu trả lời:

• Giới hạn cash-out. Với nhà một căn để ở chính, Freddie Mac giới hạn cash-out refinance ở 80% giá trị nhà, và Thông tư 2019-11 của HUD đặt cùng mức giới hạn cho FHA. Giới hạn HELOC do từng bên cho vay đặt.
• Thời gian. Fannie Mae thường yêu cầu khoản vay được trả hết phải có ít nhất 12 tháng và người vay đã đứng tên trên giấy chủ quyền được sáu tháng.
• Điều khoản HELOC. Tài liệu về HELOC của CFPB giải thích rằng một số gói yêu cầu trả một khoản lớn cuối kỳ (balloon payment), và bên cho vay có thể đóng băng hoặc giảm hạn mức nếu giá trị nhà giảm.
• Thuế. Ấn phẩm 936 của IRS chỉ cho khấu trừ tiền lãi khi tiền được dùng để mua, xây hoặc cải tạo đáng kể căn nhà, và chỉ khi bạn khai khấu trừ từng mục.

Những lỗi thường gặp

• So tiền góp cash-out chỉ với tiền góp chỉ trả lãi của HELOC mà quên mức tăng khi bắt đầu trả nợ.
• Quên rằng cash-out refinance định giá lại toàn bộ số dư, không chỉ phần tiền mặt mới.
• Bỏ qua số năm cộng thêm khi vay lại 30 năm mới.
• Vay tối đa chỉ vì được phép, không chừa khoản đệm vốn sở hữu nếu giá nhà giảm.
• Bỏ sót phí HELOC như phí thường niên, phí không sử dụng hoặc phí đóng tài khoản sớm.

Bài viết và công cụ liên quan

Nếu bạn làm chủ tiệm và định rút tiền từ nhà, bài người tự kinh doanh vay mua nhà thế nào giải thích cách bên cho vay tính thu nhập của bạn, và bài cần chuẩn bị giấy tờ gì để được pre-approval liệt kê các giấy tờ thường gặp.

Xem bạn có thể vay bao nhiêu với công cụ tính home equity, thử một khoản tái cấp vốn thông thường với máy tính điểm hòa vốn khi refinance, hoặc xem lộ trình trả nợ trong bảng trả góp tiền nhà.