房屋净值计算器：我的房子能借出多少钱？
算一算房子里真正属于您的部分有多少，以及贷款机构可能允许您用它借多少钱。
概览
预计可借金额$120,000
您大约有$210,000的房屋净值（占房屋价值的46.67%）。在80%的合计上限下，最多大约可以借$120,000。
- 您的房屋净值
- $210,000
- 净值占房屋价值的比例
- 46.67%
- 合计贷款成数（所有贷款）
- 53.33%
当前显示的是使用默认数字的示例。修改任意一项即可看到您自己的结果。
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明细
- 贷款成数（第一贷款）
- 53.33%
图表
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- 贷款余额 $240,000
- 可借额度 $120,000
- 保留的房屋净值 $90,000
以表格查看
| 费用项目 | 金额 |
|---|---|
| 贷款余额 | $240,000 |
| 可借额度 | $120,000 |
| 保留的房屋净值 | $90,000 |
不同 CLTV 上限下的可借额度
| 最高 CLTV | 可借额度 |
|---|---|
| 75% | $97,500 |
| 80% | $120,000 |
| 85% | $142,500 |
| 90% | $165,000 |
数值四舍五入到整数美元；合计按未取整的数字计算。
比较不同方案
把您的数字和常见的其他方案放在一起比较。修改表单时，每一列都会重新计算。
| 您的数字 | 房屋价值低 5% | CLTV 上限 85% | |
|---|---|---|---|
| 预计可借金额 | $120,000 | $102,000 | $142,500 |
| 与您的数字相比 | — | −$18,000 | +$22,500 |
| 您的房屋净值 | $210,000 | $187,500 | $210,000 |
| 与您的数字相比 | — | −$22,500 | $0 |
| 合计贷款成数（所有贷款） | 53.33% | 56.14% | 53.33% |
| 与您的数字相比 | — | +2.81% | 0% |
使用方法
- 输入对房屋目前价值的现实估计。
- 根据最新对账单输入第一贷款余额。
- 加上以这套房子作抵押的其他贷款余额。
- 设定贷款机构的最高合计贷款成数，比如80%。
- 查看您的净值、LTV和CLTV，以及预计可借的金额。
这个房屋净值计算器显示房子里真正属于您的部分有多少，以及您可能用它借到多少钱。输入房屋价值、欠款和贷款机构的上限，就能得到以美元和百分比表示的房屋净值（home equity）、贷款成数，以及可借额度的估算。
这个计算器怎么用？
只需要四个数字，大部分都在房贷对账单上。
- 房屋价值： 对结果影响最大的一项。请用保守的数字，因为贷款机构会安排自己的估值。
- 第一贷款余额： 用现在的还清余额，不要用最初的贷款金额。
- 房子上的其他贷款： 包括任何HELOC、房屋净值贷款或其他留置权。没有就保持0。
- 贷款机构的最高合计贷款成数： 先从80%开始，这是套现再融资常见的上限。再试试85%或90%，看看更宽松的HELOC上限意味着什么。
是怎么算出来的？
算法就是简单的减法和除法。
- 净值 = 房屋价值 − 第一贷款 − 其他贷款
- 净值比例 = 净值 ÷ 房屋价值
- 贷款成数（LTV）= 第一贷款 ÷ 房屋价值
- 合计贷款成数（CLTV）=（第一贷款 + 其他贷款）÷ 房屋价值
- 可借额度 = 房屋价值 × 最高CLTV − 第一贷款 − 其他贷款（最低为$0）
可借额度是一个上限，不是批准。它不检查您的信用分数、收入或负债收入比（DTI），也不扣除过户费用。
举个具体例子
下表保持同一套房子，每次只改变一项输入。
| 情况（示例） | 净值 | CLTV | 上限 | 可借额度 |
|---|---|---|---|---|
| 按原样输入 | $210,000 | 53.3% | 80% | $120,000 |
| 贷款机构允许85% | $210,000 | 53.3% | 85% | $142,500 |
| 贷款机构允许90% | $210,000 | 53.3% | 90% | $165,000 |
| 已有$30,000的HELOC | $180,000 | 60.0% | 80% | $90,000 |
| 房子评估价为$400,000 | $160,000 | 60.0% | 80% | $80,000 |
注意最后一行。评估价低了5万美元，可借额度就少了4万美元，因为上限是按房屋价值的比例计算的。
计算结果意味着什么？
净值是您在房子里的份额。可借额度是贷款机构在审查您的信用和收入之前，最多可能允许借的金额。少借一些，万一房价下跌，还能留有缓冲。
会改变答案的规定：
- 套现再融资上限。 对单户自住房，Freddie Mac把套现再融资（cash-out refinance）上限定为房屋价值的80%，第二套住房和投资房更低。HUD第2019-11号通知把FHA套现再融资上限定为80%。
- HELOC上限。 CFPB的HELOC手册说明，一般可以借评估价的一定比例减去您的欠款，每家贷款机构自定比例。
- 价值变化。 CFPB指出，如果房屋价值大幅下跌，贷款机构可能降低或冻结HELOC额度。
- PMI按原始价值计算。 关于取消私人房贷保险，CFPB解释，80%和78%的门槛是按房屋原始价值计算的，通常是买房时房价和评估价中较低的一个。现在房价涨了，并不会自动算数。
最常见的错误
- 用最初的贷款金额，而不是现在的余额。
- 忘了已经有的HELOC或房屋净值贷款。
- 把可借额度当成到手的现金。过户费用和贷款机构的规定会减少您实际拿到的钱。
- 没有确认贷款服务商的规定，就以为现在的房价可以用来取消PMI。
- 借到上限，不留任何净值缓冲。
相关指南和工具
想了解PMI何时可以取消，请阅读在美国买房首付要付多少；如果您是全款买的房，买房是全款付清好，还是贷款好介绍了事后取回资金的延迟融资。
然后用套现再融资和HELOC对比计算器比较月供，用PMI取消计算器找出PMI的终止日期，或用再融资回本计算器测试普通再融资。
关于此计算器的常见问题
什么是房屋净值？
房屋净值是房屋价值减去以它作抵押所欠的全部款项。如果房子值45万美元，您欠24万美元，净值就是21万美元。
我能把全部净值都借出来吗？
通常不能。贷款机构把借款总额限制在房屋价值的一定比例，所以总有一部分净值留在房子里。对单户自住房的套现再融资，Freddie Mac和FHA的上限是80%。
HELOC应该用什么上限？
问贷款机构。HELOC上限由各贷款机构以房屋价值的百分比减去您的欠款来设定。多试几个设置，看看大致范围。
为什么贷款机构的数字和计算器不一样？
贷款机构会用自己的评估或估值、自己的上限，以及您完整的信用情况。房屋价值是任何估算中最大的未知数。
净值会影响PMI吗？
会，但PMI规定用的是房屋的原始价值，而不是现在的价值。CFPB表示，余额降到原始价值的80%时可以申请取消PMI，按计划余额降到78%时自动终止。
怎样更快积累净值？
额外偿还本金、选择更短的贷款期限，或者对房子做能增值的改善。房子的市场价值本身也可能上涨或下跌。
用净值借钱会让房子有风险吗？
会。HELOC、房屋净值贷款和套现再融资都以房子作抵押。如果还不上，您可能会失去房子。
来源
- What is a home equity line of credit (HELOC)? （在新标签页中打开）Consumer Financial Protection Bureau · 核对日期
- What you should know about home equity lines of credit (HELOC) （在新标签页中打开）Consumer Financial Protection Bureau · 核对日期
- Maximum LTV/TLTV/HTLTV ratio requirements for conforming and super conforming mortgages （在新标签页中打开）Freddie Mac · 核对日期
- Mortgagee Letter 2019-11: Maximum LTV and CLTV percentages for cash-out refinance mortgages （在新标签页中打开）U.S. Department of Housing and Urban Development · 核对日期
- When can I remove private mortgage insurance (PMI) from my loan? （在新标签页中打开）Consumer Financial Protection Bureau · 核对日期
本工具提供的是用于学习参考的估算，不是贷款要约，也不构成财务建议。您的贷款机构给出的数字、费用和规定可能不同。 研究方法 · 免责声明