15年和30年房贷对比计算器

这个15年和30年房贷对比计算器，比较同一笔贷款在两种最常见的固定利率期限下的差别。您会看到各自的月供、15年期每月多付多少，以及能省下多少总利息。它把“月供低”和“总成本低”这个经典取舍，变成实实在在的美元数字。

这个计算器怎么用？

需要贷款金额和两个利率。

• 贷款金额： 两种期限用同一个金额，比较才公平。
• 15年期利率： 有贷款机构报价就用报价，否则用示例利率。Freddie Mac每周发布的房贷市场调查（PMMS）公布两种期限的全国平均利率，本页上方也会显示。
• 30年期利率： 填同一家贷款机构给出的30年期利率。

如果是再融资，就把目前余额填为贷款金额。

是怎么算出来的？

两笔月供都使用标准的固定利率公式：

M = P × r(1+r)^n / ((1+r)^n − 1)

P是贷款金额，r是月利率（年利率 ÷ 12）。15年期贷款n = 180期，30年期贷款n = 360期。

1. 月供差额 = 15年期月供 − 30年期月供
2. 总利息（15年期）= 15年期月供 × 180 − 贷款金额
3. 总利息（30年期）= 30年期月供 × 360 − 贷款金额
4. 节省的利息 = 30年期利息 − 15年期利息

假设：两笔贷款都是固定利率，持有到期，没有额外还款，只含本金和利息。不包括房产税、保险、房贷保险和过户费用。

举个具体例子

同样$320,000的贷款，还有其他几种选择：

最后一行每月付的钱和15年期一样，但保留了30年期较低的应还月供。它能省很多钱，不过因为利率较高，在这个例子中比真正的15年期贷款少省约41,000美元。

计算结果意味着什么？

如果您能宽裕地负担15年期月供，节省的利息非常可观，还能用一半的时间拥有自己的房子。如果更高的月供会让您没有存款，那么30年期的灵活性值得它多出的成本。

会改变答案的因素：

• 利率差。 Freddie Mac表示，15年期利率通常更低，积累净值也更快。利差越大，15年期越有吸引力。
• 预算和审批。 月供越高，负债收入比越高。Freddie Mac指出，近90%的购房者因为负担得起和灵活而选择30年期。
• 其他期限。 根据Freddie Mac，大多数贷款机构提供15年和30年期，很多还提供20年期。
• 再融资。 Freddie Mac把从30年期改成15年期列为更快积累净值、少付总利息的一种方式。
• 额外还款。 如果保留30年期并提前还款，CFPB建议确认多还的钱用于本金。

最常见的错误

• 两种期限用同一个利率，而15年期利率通常更低。
• 只比较月供，忽略总利息。
• 选了15年期，却没有留应急资金。
• 判断能否负担时，忘了房产税、保险和业主协会费。
• 以为“以后”会给30年期贷款提前还款，结果一直没做。

相关指南和工具

在决定贷款期限和贷多少之前，可以阅读买房是全款付清好，还是贷款好，以及在美国买房首付要付多少。

然后用房贷提前还款计算器测试30年期提前还款，在房贷还款计划表中查看每年的余额，或用再融资回本计算器检查再融资。